Het komt regelmatig voor dat een huurder beweert dat er gebreken aan het gehuurde zijn. Als de huurder gelijk heeft, mag hij in bepaalde gevallen de betaling van de huur (gedeeltelijk) opschorten of zelfs definitief verminderen. Daarnaast kan hij recht op schadevergoeding hebben. Het is voor u als verhuurder dus ook van groot belang of uw huurder gelijk heeft en of het gehuurde dus inderdaad gebreken heeft. Ook zult u willen weten wat in dat geval de gevolgen zijn. Deze blog is de eerste van een serie blogs. In deze blog zal worden stilgestaan bij de vraag wanneer precies sprake is van een gebrek. In volgende blogs zal worden ingegaan op de juridische gevolgen van gebreken.
Wanneer is er sprake van een gebrek?
Wanneer sprake is van een gebrek, is wettelijk bepaald:
'Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.'1
Uit deze definitie volgt dat het gaat om het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten. Als de huurder dat huurgenot niet heeft, is sprake van een gebrek. Dat kan bijvoorbeeld een lekkage wegens slechts dakbedekking zijn, maar ook (geluids)overlast door een andere huurder/omwonende. Bovendien benadrukt de wettelijke bepaling dat de huurder het huurgenot mag verwachten van een goed onderhouden zaak. Door deze toevoeging is het in principe niet mogelijk om af te spreken dat achterstallig onderhoud bij aanvang de huurovereenkomst voor rekening en risico van de huurder is.
In de praktijk wordt regelmatig gediscussieerd over welk huurgenot de huurder precies mag verwachten en of het beweerde gebrek daar afbreuk aan doet. Het te verwachten huurgenot kan onder andere afhangen van de leeftijd van het gehuurde. Zo is het te verwachten huurgenot bij een nieuwbouw appartement niet hetzelfde als bij een woonboerderij van 100+ jaar oud. Het te verwachten huurgenot kan ook afhangen van de soort huurruimte. Zo mag bij winkelruimte of kantoorruimte een ander huurgenot worden verwacht dan bij een woning. Het gebruik is immers volstrekt anders. Verder is relevant dat een gebrek geen statisch begrip is. Iets wat voorheen niet als gebrek werd aangemerkt kan later wel als gebrek worden aangemerkt. Een voorbeeld hiervan is een uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2024 waarin werd geoordeeld dat enkelglas in een 17e-eeuws monumentaal pand een gebrek betreft, mede vanwege het bestaande en groeiende besef van de noodzaak van energiebesparende maatregelen.2 Bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2016 mocht de huurder dubbelglas verwachten, aldus de rechtbank.
Kunnen partijen afspraken maken die afwijken van de wet?
Bij verhuur van woonruimte geldt altijd de hiervoor genoemde wettelijke regeling. Bij verhuur van andere huurruimte, zoals kantoorruimte, winkelruimte of horeca, kunnen partijen wel afwijkende afspraken maken. Er kan dan bijvoorbeeld wél worden afgesproken dat bepaald achterstallig onderhoud bij aanvang van de huurovereenkomst voor rekening van de huurder komt. Daarnaast kunnen er van de wet afwijkende afspraken worden gemaakt over het onderhoud.3 In de praktijk gebeurt dit ook vaak, doorgaans door gebruikmaking van zogeheten ROZ-voorwaarden.
Voor de volledigheid moet hierbij nog worden opgemerkt dat als het huurgenot vermindert doordat de huurder de afgesproken onderhoudsverplichting niet nakomt, geen sprake is van een gebrek. De vermindering van het huurgenot is dan immers aan de huurder zelf toe te rekenen. De verhuurder is dan niet verplicht tot herstel en de huurder heeft hoe dan ook geen recht op opschorting, huurvermindering of schadevergoeding (waarop zoals gezegd in volgende blogs verder op wordt ingegaan).
Tot slot
Zoals uit deze blog blijkt, is het antwoord op de vraag of sprake is van een gebrek van verschillende aspecten afhankelijk. Gaat het bijvoorbeeld om woonruimte of andere huurruimte? En in het laatste geval: welke afspraken zijn gemaakt over gebreken en over onderhoud, herstel en vernieuwing van zaken? En welk huurgenot mocht de huurder in de gegeven omstandigheid uberhaupt verwachten? Het mag duidelijk zijn dat het complexe materie betreft. Het kan dan ook verstandig zijn om door een jurist of advocaat mee te laten kijken. De sectie Vastgoedrecht van DVDW Advocaten is u daarmee graag van dienst.
Footnotes
1. Artikel 7:204 lid 2 BW.
2. Rb. Amsterdam 2 februari 2024, ECLI:NL:RBAMS:2024:619.
3. Op grond van de wet komen alleen de herstellingen zoals genoemd in het zogeheten Besluit kleine herstellingen voor rekening van de huurder: wetten.nl - Regeling - Besluit kleine herstellingen - BWBR0014931 (overheid.nl)
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.