Kira Beyanı

Kira Beyanı Hakkında Bilmeniz Gereken Her Şey - 2025

Kira geliri elde edenler için kira beyanı, vergi yükümlülüklerini yerine getirmenin önemli bir adımıdır. Özellikle 2024 yılı için belirlenen yeni kurallar ve istisna tutarları, mükelleflerin dikkatle takip etmesi gereken konular arasında yer alıyor. Bu makalede, kira beyanı ile ilgili tüm detayları, beyan süreçlerini ve dikkat edilmesi gerekenleri bulabilirsiniz.

Kira Beyanı Nedir?

Kira beyanı, gayrimenkulden elde edilen kira gelirlerinin vergi idaresine bildirilmesi işlemidir. Türkiye'de, Gayrimenkul Sermaye İradı (GMSİ) olarak adlandırılan bu gelirler, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında vergilendirilir. Kira geliri elde eden gerçek kişiler, bu gelirlerini belirli bir süre içinde beyan etmek ve vergisini ödemekle yükümlüdür.

2024 Yılı Kira Beyanı İçin Önemli Tarihler

• Beyan Süresi: 1 Mart 2025 – 2 Nisan 2025 (31 Mart ve 1 Nisan resmi tatil olduğu için süre 2 Nisan'a kadar uzatılmıştır.)
• Vergi Ödeme Taksitleri:  Kira gelirlerinin beyan edildiği vergi 2 eşir taksit ile ödenebilmektedir.
  • İlk taksit: 2 Nisan 2025
  • İkinci taksit: 31 Temmuz 2025

Kira Beyanı Kimler İçin Zorunludur?

Kira beyanı zorunluluğu, aşağıdaki koşulları sağlayan kişiler için geçerlidir:

Mesken Kira Gelirleri İçin:

• 2024 yılı için mesken kira geliri istisna tutarı 33.000 TL'dir. Bu tutarı aşan kira gelirleri beyan edilmelidir.
• Birden fazla konuttan mesken kira geliri elde edenler için istisna, toplam kira gelirlerine bir defa uygulanır.
• Aynı mülkün birden fazla hissedara ait olması halinde, istisna tutarı her hissedar için ayrı ayrı uygulanır.
• Gerçek usulde gelir vergisine tabi ticari ve zırai kazanç sahipleri ile serbest meslek kazancı elde eden kişiler, konut kira geliri istisnasından yarar-la-na-maz.
• 2024 yılı içerisinde 33.000,00-TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı 870.000,00-TL'yi geçenler 33.000,00-TL'lik mesken istisnasından yarar-la-na-maz.
• 2024 yılı içerisinde mesken kira geliri ile birlikte işyeri kira geliri de elde edenler 33.000,00-TL'lik mesken istisnasından yarar-la-na-maz.
• Kira gelirini beyan etmeyen veya eksik beyan edenler, istisnadan yarar-la-na-maz.

İş Yeri Kira Gelirleri İçin:

• İş yeri kira gelirleri için 2024 yılı beyan sınırı 230.000,00-TL'dir. Bu tutarı aşan gelirler beyan edilmelidir.
• İş yeri kira gelirleri üzerinden %20 oranında vergi kesintisi (stopaj) yapılır.

AIRBNB Gibi Uygulamalardan Elde Edilen Kira Gelirleri

Gelir Vergisi Kanunu'nun 70'inci maddesinde gayrimenkul sermaye iratları(Kira Gelirleri) sıralanmış olup, aynı maddenin ikinci fıkrasında, "Binaların (döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahil) sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı sayılır" hükmü yer almaktadır.

Ancak, uzun vadeli kiralamalara kıyasla daha yüksek gelir elde etmek amacıyla, gayrimenkulün yıl içinde birden fazla kez günlük veya haftalık olarak kısa süreli kiraya verilmesi, kiracılara ek olarak güvenlik ve temizlik hizmetleri sunulması, otel veya apart otel hizmetine benzer bir organizasyon içinde yürütülmesi ve işçi çalıştırılması gibi unsurlar söz konusu olduğunda, bu faaliyet ticari organizasyon kapsamında değerlendirilir.

Bu nedenle, günübirlik kiralama faaliyetinin, devamlılık arz eden ve emek-sermaye gerektiren bir hizmet sunumu olduğu dikkate alınarak ticari kazanç kapsamında vergilendirilmesi gerektiği için Gayri Menkul Sermaye iradının, dolayısıyla Kira Geliri beyanının konusuna girmemektedir

Kira Vergisi İçin Hangi Gelirler Dikkate Alınır?

• Nakdi veya ayni olarak tahsil edilen kira bedelleri. Kiranın ayni olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevrilerek beyan edilmelidir.

• Döviz cinsinden elde edilen kira gelirleri (T.C. Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden TL'ye çevrilir).
• GEÇMİŞ yıllara ait tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildikleri yıl beyan edilir. Örnek: 2022 ve 2023 yıllarına ait kira gelirleri topluca 2024 yılında tahsil edilmişse, 2024 yılının geliri olarak beyan edilmelidir.
• Gelecek yıllara ait peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili GELECEK yıllarda beyan edilir. Örnek : 2024, 2025 ve 2026 yılları için kira bedelleri toplamı 2024 yılında tahsil edilmişse, her yıla ait kira bedeli ilgili yıllarda ayrı ayrı beyan edilecektir.

Kira Gelirlerinden İndirilebilecek Giderler

Kira gelirlerinden indirilebilecek giderler; seçilecek gider yöntemine göre ve yöntemden bağımsız olarak indirilebilecek diğer giderler başlığı altında toplanabilir. Gider tespit yöntemleri şu şekildedir:

A – Gerçek Gider Yöntemi:

• Avantajları
  • Kira gelirine oranla yüksek giderleri olan mükellefler için daha az vergi ödemesi sağlar.
  • Giderlerin tamamını gelirden indirebilme imkanı verir.
  • Giderlerin belgelendirilmesi sayesinde muhasebe kayıtlarının daha düzenli olmasını sağlar.
• Dezavantajları
  • Giderlerin belgelendirilmesi ve saklanması zorunluluğu getirir.
  • Giderlerin belgelerinin kaybolması veya eksik olması durumunda vergi incelemesi riski oluşturur.
  • Giderlerin belgelerinin düzenlenmesi ve kontrolü için ek zaman ve emek gerektirir.

• Gerçek Gider Yönteminde İndirilebilecek Giderler
  • Kiraya veren tarafından yapılan aydınlatma, ısıtma, su, asansör, sigorta, konut kredisi faizi, emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyeler, aidat ve onarım giderleri gibi harcamalar ile ilgili mülkün bakım onarım ve amortisman bedelleri belgelerle kanıtlanarak indirilebilir.
  • Konut olarak kiraya verilen bir adet mülkün iktisap / edinim / satınalma yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap / edinim / satınalma bedelinin % 5'ine tekabül eden tutar indirilebilir. (sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanabilir, indirilmeyen tutar iade edilmez, 2017 yılından önce iktisap edilen / satınalınan konutlar kapsam dışındadır)
  • Sahibi oldukları konutları kiraya verenlerin, kira ödeyerek ikamet ettikleri konut veya lojmanların kira bedeli indirilebilir (Yurt dışında ödenen kira bedelleri dikkate alınmaz)
  • Kira ile tuttukları mülkleri alt kiralama yaparak bir başkasına yeniden kiralayanların ödedikleri kira bedelleri indirilebilir.
  • Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar indirilebilir

B- Götürü Gider Yöntemi:

• Avantajları
  • Kira gelirine oranla düşük giderleri olan veya giderlerini belgeleyemeyen mükellefler için daha az vergi ödemesi sağlar.
  • Belgelendirme ve saklama zorunluluğu olmadığı için daha basit ve pratik bir yöntemdir.
  • Kira gelirinin %15'i kadar bir indirim yapılabilmesi nedeniyle vergi matrahını azaltır.
• Dezavantajları
  • Kira gelirine oranla yüksek giderleri olan mükellefler için daha fazla vergi ödemesi gerektirir.
  • Gerçek giderlerin ne kadar olduğu önemli olmadığı için vergi avantajı sağlamaz.
  • Bu yöntemi tercih edenler 2 Yıl  geçmedikçe yöntem değişikliği yapmazlar.
• Götürü Gider Yönteminde İndirilebilecek Giderler
  • Kira gelirlerinin %15'i götürü gider olarak indirilebilir. Ancak, hakları kiraya verenler bu yöntemi kullanamaz.

C- Yöntem Farkı Gözetmeksizin İndirilebilecek Diğer Giderler

Kira geliri elde eden gayrimenkul sermaye iradı sahibi mükellefler, Gelir Vergisi Kanunu'nun 89. maddesinde belirtilen bağış, yardım ve harcamaları, beyannamelerinde indirim konusu yapabilirler. Bu indirimler, kira gelirlerinin vergi matrahını düşürerek mükelleflerin vergi yükünü hafifletir. İşte bu kapsamda dikkat edilmesi gereken detaylar:

1. Hayat/Şahıs Sigorta Primleri
   • İndirim Oranı: Hayat ve şahıs sigortaları için ödenen primler, beyan edilen gelirin %15'ine kadar indirim konusu yapılabilir.
   • Kapsam:Mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ait birikim primlerinin %50'si. Ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigortalarına ödenen primlerin %100'ü.
   • Sınır: İndirilebilecek toplam prim tutarı, beyan edilen gelirin %15'ini ve asgari ücretin yıllık brüt tutarını (2024 yılı için 240.030,00-TL) aşamaz.
2. Bireysel Emeklilik: Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı payları indirim kapsamında değildir.
3. Eğitim ve Sağlık Harcamaları
   • İndirim Oranı: Eğitim ve sağlık harcamaları, beyan edilen gelirin %10'unu aşmamak kaydıyla indirim konusu yapılabilir.
   • Koşullar:
     • Harcamalar Türkiye'de yapılmalıdır.
     • Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olan gerçek veya tüzel kişilerden alınan belgelerle belgelendirilmelidir.
     • Harcamalar, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olmalıdır.
   • Küçük Çocuk Tanımı: Mükellefle birlikte oturan veya mükellef tarafından bakılan 18 yaşını doldurmamış veya tahsilde olup 25 yaşını doldurmamış çocuklar.
4. Sponsorluk Harcamaları
   • Amatör Spor Dalları: Amatör spor dalları için yapılan sponsorluk harcamalarının %100'ü indirilebilir.
   • Profesyonel Spor Dalları: Profesyonel spor dalları için yapılan sponsorluk harcamalarının %50'si indirilebilir.
5. Bireysel Katılım Yatırımcısı İndirimi
   • İndirim Oranı: 31 Aralık 2027 tarihine kadar, bireysel katılım yatırımcıları, iktisap ettikleri hisselerin tutarlarının %75'ini indirim konusu yapabilir.
   • Ar-Ge Destekli Projeler: Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından desteklenen projelerde bu oran %100'e çıkar.
6. Bağış ve Yardımlar
   • %5 ile Sınırlı Bağış ve Yardımlar
     • Kapsam: Kamu idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yapılan bağış ve yardımlar.
     • İndirim Oranı: Beyan edilen gelirin %5'i ile sınırlıdır. Kalkınmada öncelikli yörelerde bu oran %10'a çıkar.
   • Tamamı İndirilebilen Bağış ve Yardımlar
     • Okul, Sağlık Tesisi ve Öğrenci Yurdu İnşası: Bu tesislerin inşası veya faaliyetlerinin devamı için yapılan bağış ve yardımların tamamı indirilebilir.
     • Gıda Bankacılığı: Fakirlere yardım amacıyla gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddeleri bağışlayan dernek ve vakıflara yapılan bağışlar.
     • Bilimsel Araştırma ve Kültürel Faaliyetler: Bilimsel araştırma faaliyetlerine veya Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından desteklenen çalışmalara yapılan bağışlar.
     • Cumhurbaşkanı Kampanyaları: Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına yapılan nakdi veya ayni bağışlar.
     • Kızılay ve Yeşilay: Türkiye Kızılay Derneği ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine yapılan bağışlar. 
7. Diğer Kanunlara Göre Tamamı İndirilebilen Bağış ve Yardımlar
   
   Aşağıdaki kanunlar kapsamında yapılan bağış ve yardımların tamamı indirim konusu yapılabilir:
   • İlköğretim ve Eğitim Kanunu,
   • Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumu Kanunu,
   • Yükseköğretim Kanunu,
   • Sosyal Hizmetler Kanunu,
   • Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanunu,
   • Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanunu,
   • Türk Silahlı Kuvvetlerini Güçlendirme Vakfı Kanunu,
   • Terörle Mücadele Kanunu,
   • Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanunu,
   • Türkiye Cumhuriyeti Emekli Sandığı Kanunu,
   • Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kanunu,
   • Türkiye Sağlık Enstitüleri Başkanlığı Kanunu,
   • Kapadokya Alanı Kanunu,
   • Uludağ Alanı Kanunu,
   • Afet Yeniden İmar Fonu Kanunu,
   • Aile ve Gençlik Fonu Kanunu.
8. Bağış ve Yardımların Değerlendirilmesi
   • Nakdi Olmayan Bağışlar: Bağışlanan mal veya hakların mukayyet değeri veya Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen değeri üzerinden indirim yapılır.
   • Belgelendirme: Bağış ve yardımların makbuz veya resmi belgelerle belgelendirilmesi zorunludur.

Kira Beyanı Nasıl Yapılır?

Beyanname, aşağıdaki yöntemlerden biri kullanılarak verilebilir:

• İnternet Üzerinden:
  • Hazır Beyan Sistemi veya Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla,
  • Hazır Beyan mobil uygulaması üzerinden cep telefonundan.
• Elektronik Beyanname ile:
  • Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi tarafından,
  • 3568 sayılı Kanun kapsamında elektronik beyanname gönderme yetkisine sahip meslek mensupları aracılığıyla,
  • Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) üzerinden elektronik ortamda.
• Fiziksel (Kağıt Ortamında) Beyanname ile:
  • Bağlı bulunulan vergi dairesine (ikametgâh adresine göre) elden teslim edilerek,
  • Herhangi bir vergi dairesine (ikametgâh adresine bağlı olmaksızın) teslim edilerek,
  • Posta veya özel dağıtım şirketleri aracılığıyla gönderilerek.

Kira Gelirleri İçin Vergi Oranı

Gelir Vergisi Kanunu'nun 21. Maddesine göre bir takvim yılı içerisinde elde edilen mesken kira gelirlerinin toplam 33.000,00-TL'lik kısmı (2024 yılı için) vergiden istisna edilmiş olup, aşan kısmı aşağıdaki şekilde vergilendirilir.

Zarar Durumunda Yapılacaklar

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin değer kaybetmesi, zarar olarak kabul edilmez ve iradın gayrisafi tutarının belirlenmesinde gider olarak dikkate alınmaz.

Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarı hesaplanırken, giderlerin gelirden fazla olması durumunda ortaya çıkan zararlar en fazla 5 yıl süreyle ilerleyen yıllarda elde edilen kira gelirlerinden düşülebilir. Ancak, bu durumun iki önemli istisnası bulunmaktadır:

• Kendi konutunu kiraya verip, kirada oturanlar:  Kiraya verdikleri konut için kira geliri elde eden ancak aynı zamanda başka bir konutta kira ödeyen mükellefler, ödedikleri kira bedelini gider olarak gösterebilir. Ancak bu durumdan doğan zarar, gelecek yıllarda kira gelirinden mahsup edilemez.
• Konut olarak kiraya verilen tek bir taşınmaz için iktisap bedelinin %5'i oranındaki indirim:  Kira gelirinden düşülen bu tutarın, indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak değerlendirilemez ve zarar olarak dikkate alınmaz.

Bu çerçevede, belirtilen durumlarda oluşacak gider fazlalıkları, gayrimenkul sermaye iradı açısından zarar olarak değerlendirilmez ve ilerleyen yıllara devredilerek indirim konusu yapılamaz.

Kira Beyanında Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İstisna Tutarını Aşan Gelirler: 33.000 TL'yi aşan mesken kira gelirleri beyan edilmelidir.
• Eksik Beyan: Eksik beyan edilen gelirler, vergi cezalarına neden olabilir.
• Stopaj Uygulaması: İş yeri kira gelirleri üzerinden %20 stopaj kesintisi yapılır. Bu kesinti KİRACI tarafından yapılarak MÜLK SAHİBİ adına vergi dairesine ödenir. Ödenen bu vergiler kira beyanı sırasında MÜLK SAHİBİ tarafından dikkate alınarak hesaplanan vergiden düşülür.

• Yurt dışına çıkış yapanlar, çıkış tarihinden en az 15 gün önce beyannamelerini vermek zorundadır.
• Vefat eden mükelleflerin beyannamesi, ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde mirasçılar tarafından verilmelidir.
• Vefat eden mükelleflerin, ölüm tarihine kadar olan kıst dönem beyannameleri (GMSİ, Ücret, DKİ, MSİ) 1001 D Kodlu Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi olarak, Dijital Vergi Dairesi üzerindeki Beyanname Düzenleme Programı (BDP) kullanılarak elektronik ortamda gönderilebilir.

Kira Beyanı Verilmezse Ne Olur?

• Kira beyanı yapılmaması veya eksik beyan edilmesi durumunda:
  • Vergi cezaları uygulanır.
  • İstisna hakkı kaybedilir.
  • Gecikme zammı ve faiz işler.

Kira Beyanı İçin Uzman Desteği Alın

Kira gelirinizin doğru ve eksiksiz beyan edilmesi, vergi yükümlülüklerinizi zamanında ve eksiksiz yerine getirmeniz açısından büyük önem taşır. Vergi mevzuatına uygun şekilde kira gelir beyannamenizi hazırlamak ve vergi avantajlarından yararlanmak için uzman desteği almak, olası hataları ve cezai riskleri önlemenize yardımcı olabilir.

Neden Uzman Desteği Almalısınız?

✅ Doğru Vergilendirme: Kira gelirinizin hangi vergi türüne tabi olduğunu belirlemek ve uygun indirimleri değerlendirmek için uzman bilgisi gereklidir.
✅ Vergi Avantajlarından Yararlanma: Gider indirimleri, istisnalar ve diğer vergi avantajlarını en iyi şekilde kullanabilirsiniz.
✅ Hataların ve Cezaların Önüne Geçme: Eksik veya hatalı beyanlar sonucunda karşılaşabileceğiniz cezai yaptırımlardan kaçınabilirsiniz.
✅ Zaman Tasarrufu: Vergi hesaplamaları ve beyannamenin hazırlanması gibi işlemlerle uğraşmadan süreci kolayca tamamlayabilirsiniz.

Kira beyanınızı en iyi şekilde hazırlamak ve vergi yükümlülüklerinizi eksiksiz yerine getirmek için bir Mali Müşavir'den uzman desteği alarak güvenle hareket edin!

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.