Hvad Gør Udlejer, Hvis Udlejer Vil Opsige Et Erhvervsbeskyttet Lejemål?

I denne artikel gennemgår vi de særlige betingelser og juridiske overvejelser, der gør sig gældende ved opsigelse af et erhvervslejemål. Vi kigger også på rimelighedsvurderingen samt lejers ret til kompensation efter ELL § 66, samt ser nærmere på de forhold, som udlejer skal tage i betragtning, herunder kriterierne for, hvornår et lejemål anses for erhvervsudlejning, og de konsekvenser, som følger for begge parter ved en opsigelse.

I erhvervsforhold kan et lejemål være erhvervsbeskyttet efter § 62 i Erhvervslejeloven ("ELL"). Vil udlejer opsige en lejer, gælder reglerne om opsigelse i ELL, kapitel 11, uanset om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej, men det særlige for erhvervsbeskyttede lejemål er, at de erhvervsbeskyttede lejere nyder større beskyttelse mod opsigelse under ELL end andre lejere.

Derudover vil udlejers opsigelse af et erhvervsbeskyttet lejemål medføre en ufravigelig ret for lejer til erstatning efter ELL § 66, stk. 1 og 2, men modsat andre ikke erhvervsbeskyt-tede lejemål, også en ufravigelig ret for lejer til godtgørelse for værdien af den del af lejers kundekreds, der mistes ved fraflytning efter ELL § 66, stk. 3.

Emnet for denne artikel er de særlige forhold, der knytter sig til udlejers mulighed for at opsige et erhvervsbeskyttet lejemål indgået, efter ELL trådte i kraft 1. januar 2000, og nogle kortere bemærkninger om rimelighedsvurderingen knyttet til udlejers opsigelse af en erhvervsbeskyttet lejer og sammes ufravigelige ret til erstatning og godtgørelse efter ELL § 66, stk. 1-3.

Regler om udlejers opsigelse i ELL, kapitel 11, falder i almindelighed uden for rammerne og vil ikke blive behandlet nærmere i artiklen.

Hvad er et erhvervsbeskyttet lejemål?

Et erhvervsbeskyttet lejemål er efter ELL § 62, stk. 1, et lejemål, hvor lejer driver en virksomhed, hvis stedlige forbliven i ejendommen er af væsentlig betydning og værdi for virksomheden.

Formuleringen omfatter beliggenhedens betydning for lejers kundekreds. Hvis ikke beliggenheden har væsentlig betydning for bevarelsen af lejers kundekreds, er lejemålet ikke erhvervsbeskyttet.

Er lejers ønske om at forblive i lejemålet begrundet i andre forhold end bevarelse af virksomhedens kundekreds, vil dette ikke have betydning for vurderingen af, om lejemålet er erhvervsbeskyttet.

Et erhvervsbeskyttet lejemål er med andre ord et lejemål, hvorfra lejer driver en virksomhed, og hvor fraflytning af lejemålet grundet udlejers opsigelse har væsentlig betydning for bevarelsen af virksomhedens kundekreds. Sådanne lejemål har lovgiver givet en lidt større beskyttelse end andre lejemål, da disse lejere udover at skulle fraflytte lejemålet også mister en del af grundlaget for virksomheden i form af tab af kundekreds.

Hvornår er et lejemål erhvervsbeskyttet?

Det afgørende kriterium for, om et lejemål er erhvervsbeskyttet eller ej, er om udlejers opsigelse og lejers fraflytning har væsentlig betydning for bevarelsen af kundekredsen i lejers virksomhed.

Ved vurderingen heraf har det i sagens natur betydning, hvilken virksomhed lejer driver fra lejemålet. I litteraturen er det anført, at "I praksis kan man som hovedregel antage, at almindelige butikker, restauranter og lignende er erhvervsbeskyttede, mens kontorer, produktionslokaler og lagerlokaler ikke er det."

Der kan på den ene side findes tilfælde, hvor et lejemål utvivlsomt er erhvervsbeskyttet, og på den anden side tilfælde, hvor et lejemål utvivlsomt ikke er erhvervsbeskyttet. Disse udmønter sig i hovedreglen ovenfor. Vurderingen er imidlertid uden for de oplagte tilfælde i praksis ofte ganske kompliceret og vil altid bero på en individuel og konkret vurdering, og det er langt fra sikkert, at det med sikkerhed kan siges, om et lejemål er erhvervsbeskyttet, forinden sagen har været pådømt ved boligretten.

Eksemplificeret er kundekredsen for en almindelig butik eller en restaurant ofte de personer, der bor i nærområdet, eller personkredsen, som kommer i området, hvor butikken eller restauranten er beliggende. Her har beliggenheden betydning for kundekredsen. Omvendt vil lejemålets beliggenhed generelt set næppe have den store betydning for kundekredsen hos fx et postordrefirma, en internetshop eller et lager.

Uden for de oplagte tilfælde vil det som nævnt ofte være svært forudgående at fastlægge, om et lejemål er erhvervsbeskyttet eller ej. Der kan være vanskelige grænsetilfælde mellem forskellige typer af virksomheder, og oven i dette kan samme virksomhed indeholde flere forskellige grene af betydning for vurderingen, fx både en butiksdel og en internetshop.

I disse tilfælde er de momenter, der indgår i vurderingen bl.a. om kunderne bruger virksomheden grundet dens placering eller virksomhedens særlige forhold, fx virksomhedens karakter, indehaverens person, samt hvordan virksomheden tiltrækker sine kunder.

I en nylig illustrativ dom optrykt som TBB: 2023.1007Ø stadfæstede Østre Landsret med en enkelt tilføjelse byrettens dom i forhold til spørgsmålet om erhvervsbeskyttelse. Østre Landsret fandt således, at en gulvlægnings- og gardinforretning i lejede lokaler ikke var erhvervsbeskyttet. Gulvlægnings- og gardinforretningen var beliggende ud til en hovedfærdselsåre og tæt på et større indkøbscenter. Byretten havde i sin begrundelse for, at forretningens placering ikke havde væsentlig betydning og værdi for virksomheden, bl.a. henvist til, at 1) forretningen havde en betydelig andel erhvervskunder der indhentede tilbud fra flere eller havde gulvarbejde i licitation, 2) forretningens gulvløsninger grundet prisen ikke blev købt af strøgkunder, men derimod af kunder, der havde udvalgt leverandører hjemmefra, og 3) at der ikke forelå en opgørelse over fordelingen mellem gulvløsninger og andre mindre køb og andre produkter, herunder gardiner, gardinstænger, rengøringsmidler og lignende. Det fremgår dog af dommen, at lejeren i sagen havde dokumenteret en omsætningsnedgang for privatkunder, men altså ikke fordelingen mellem gulvløsninger og andre mindre køb og produkter. Særligt interessant er det, at Østre Landsret udtalte, at "Af de grunde, der er anført af byretten, og efter forklaringen fra det sagkyndige vidne, lektor K om navnlig, at udvalget i forretningen på X-vej ikke var af en karakter, der anstiftede til impulskøb, finder landsretten, at L ikke har godtgjort, at forretningens stedlige forbliven i ejendommen har været af så væsentlig betydning og værdi for L, at lejemålet nyder beskyttelse efter erhvervslejelovens § 62."

Dommen illustrerer det nævnte ovenfor om tab af kundekreds, men derudover viser dommen også, at bevisbyrden for, at et lejemål er erhvervsbeskyttet, påhviler lejer, samt at et lejemål kun er erhvervsbeskyttet, hvis placeringen har væsentlig betydning og værdi for virksomhedens kundekreds.

Derudover er det bemærkelsesværdigt, at Østre Landsret anvender formuleringen:

Min forståelse er, at Østre Landsret i sagen ville understøtte, at det skal være placeringen, der begrunder kundekredsen, og der kan næppe sluttes modsætningsvist derfra og til at et lejemål kun er erhvervsbeskyttet, hvis varerne anstifter til "impulskøb".

Derudover kan det formentlig udledes af praksis, at hvis lejer ved kontraktens indgåelse var klar over, at ejendommen skulle nedrives inden for en kortere årrække, så er lejemålet næppe erhvervsbeskyttet, da det vil have formodningen imod sig, at lejer vil indgå en kort aftale, hvis den stedlige forbliven i lejemålet er af væsentlig værdi for virksomheden.

Hvad er konsekvenserne for udlejer, hvis et lejemål er erhvervsbeskyttet?

I det løbende mellemværende mellem udlejer og lejer har det ikke betydning for parterne, om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej.

Hvis udlejer vil opsige et erhvervsbeskyttet lejemål, får det derimod betydning for udlejer, om lejemålet er erhvervsbeskyttet, da erhvervsbeskyttede lejere – i tillæg til de almindelige regler om opsigelse – kun kan opsiges, hvis det er rimeligt ud fra begge parters forhold, jf. ELL § 62, stk. 1, ligesom en erhvervsbeskyttet lejer der opsiges, har en ufravigelig ret til erstatning og godtgørelse efter ELL § 66, jf. nedenfor.

Reglerne i ELL om opsigelse kan i vid udstrækning, for så vidt angår opsigelse fra udlejers side, ikke ved aftale fraviges til skade for lejer, så længe udlejer ikke har opsagt lejer. Det samme gælder for erhvervsbeskyttede lejeforhold desuden reglerne i§ 62, § 66 og § 67, stk. 1 og 2. Det betyder, at reglerne om erhvervsbeskyttede lejemål, inden udlejers opsigelse er sket, er ufravigelige, hvis de er til skade for lejeren, og at vilkår i lejekontrakten i strid med reglerne vil blive tilsidesat i tilfælde af en tvist.

Særlige begrænsninger i udlejers adgang til at opsige en erhvervsbeskyttet lejer

Udlejer kan opsige lejer med den fremgangsmåde og de begrundelser der fremgår i ELL § 61.

En erhvervsbeskyttet lejer kan derimod kun opsiges efter ELL § 61, stk. 2, nr. 1 (når udlejer selv ønsker at anvende lejemålet), nr. 2 (når nedrivning eller ombygning nødvendiggør fraflytning) og nr. 4 (når øvrige vægtige grunde gør det magtpåliggende for udlejer at blive løst fra lejekontrakten), hvis opsigelsen er rimelig ud fra en vurdering af begge parters forhold.

Den ekstra beskyttelse af erhvervsbeskyttede lejere vedrører således reelt set kun nr. 2 og nr. 4, da rimelighedsbetingelsen for nr. 1 allerede følger af ELL § 61, stk. 3. Vil udlejer opsige efter ELL § 61, stk. 1, nr. 1, gælder dog særligt for erhvervsbeskyttede lejemål, at udlejer ikke kan opsige til egen anvendelse med henblik på at drive virksomhed i samme branche som den opsagte lejer. Begrundelsen er, at udlejer ikke skal kunne opsige lejer og "stjæle" eller "lukrere på" den opsagte lejers kundekreds ved at fortsætte en anvendelse i samme branche.

Om en opsigelse fra udlejers side er rimelig, er på samme måde som spørgsmålet om erhvervsbeskyttelse en konkret individuel vurdering af lejeforholdet, og efter ELL § 62, stk. 2, skal der ved rimelighedsbedømmelsen bl.a. tages hensyn til, hvor længe virksomheden har været drevet i de lejede lokaler, lejers forbedringer af disse og værdien af kundekredsen.

Ved rimelighedsbedømmelsen vil det ofte spille ind, at ejerinteressen (dvs. udlejers interesse i at kunne råde over sin ejendom) går forud for lejerinteressen (dvs. lejers interesse i at kunne anvende udlejers ejendom mod betaling af leje) og rimelighedsbedømmelsen må derfor som udgangspunkt forventes at falde ud til fordel for udlejer, medmindre lejers interesse i at forblive i lejemålet væsentligt overstiger udlejers interesse i at kunne opsige dette.

Har lejer væsentligt misligholdt lejekontrakten, fx ved husordensovertrædelse, kan udlejer opsige lejekontrakten efter de almindelige bestemmelser i ELL § 61, stk. 2, nr. 3 – uanset om lejemålet er erhvervsbeskyttet eller ej. Ved lejers væsentlige misligholdelse af lejekontrakten er der ikke noget hensyn at tage til lejer – heller ikke ved erhvervsbeskyttede lejemål.

Lejers krav på erstatning og godtgørelse efter ELL § 66, stk. 1-3

Er udlejers opsigelse berettiget og rimelig ud fra begge parters forhold, har den erhvervsbeskyttede lejer en ufravigelig ret til erstatning efter ELL § 66, stk. 1 og 2, og derudover godtgørelse for værdien af den del af lejerens kundekreds der mistes som følge af fraflytningen (goodwill) efter ELL § 66, stk. 3.

Reglerne i ELL § 66, stk. 1 og 2, er deklaratoriske, dvs. de gælder i alle lejeforhold, medmindre andet er aftalt. Reglerne kan således – og vil meget ofte – være fraveget i lejekontrakten, således at lejer ikke er berettiget til erstatning ved udlejers opsigelse af lejemålet. Udlejer skal derfor i den situation være opmærksom på, at hvis lejemålet er erhvervsbeskyttet, vil sådanne vilkår i lejekontrakten blive tilsidesat, og lejeren have en ufravigelig ret til erstatning. Dette er relevant, da vurderingen af, om et lejemål er erhvervsbeskyttet, sker ud fra forholdene på opsigelsestidspunktet, og disse kan være anderledes end forholdene ved kontraktindgåelsen.

Særligt for erhvervsbeskyttede lejemål har lejer – udover erstatning efter ELL § 66, stk. 1 – en ufravigelig ret til godtgørelse for tab af goodwill efter ELL § 66, stk. 3. Denne godtgørelse beregnes med udgangspunkt i virksomhedens årlige nettooverskud, medmindre dette på grund af særlige forhold vil være urimeligt. Som efter hidtidig retspraksis, før ELL skal godtgørelsen opgøres efter en standardiseret beregning, nemlig som udgangspunkt svarende til 1 års nettofortjeneste beregnet efter gennemsnittet af nettofortjenesten i de sidste 3 års skatteregnskaber.

Det er dog væsentligt at være opmærksom på, at det er lejer, der har bevisbyrden for tab af goodwill som følge af flytningen, og at godtgørelse i overensstemmelse med bestemmelsens ordlyd ("den del af kundekredsen der mistes") og almindelige principper ikke kan overstige det faktiske af lejer dokumenterede tab af kundekreds.

Kommer det til en boligretssag skal udlejer derudover være opmærksom på, at for erhvervsbeskyttede lejeforhold kan boligretten fastsætte, at hele erstatningen og godtgørelsen eller en del heraf skal tilbagebetales til udlejeren, hvis lejeren på ny åbner virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat tidsfrist på højst 3 år og inden for en af retten fastsat afstand fra det tidligere lokale, og sådan at lejeren ikke må åbne virksomhed i samme branche inden for en af retten fastsat afstand i tid og sted, før lejeren har tilbagebetalt erstatning og godtgørelse. I tilfælde af at der findes en forligsmæssig løsning, bør udlejer også være opmærksom på foranstående, så dette reguleres i forligsaftalen.

Bestemmelsen giver god mening, idet lejer selvsagt ikke skal modtage godtgørelse for tabt kundekreds, for så blot at åbne virksomhed inden for samme branche i nye lokaler 100 meter nede ad vejen. I den situation har lejer jo næppe lidt et reelt tab i forhold til kundekredsen.

CLEMENS er specialister i opsigelse af et erhvervsbeskyttede lejemål og rådgivning om samme.

Har du spørgsmål vedrørende artiklen eller lejeretten i øvrigt, er du velkommen til at kontakte os.

(Artiklen har vi skrevet til magasinet Danske Udlejere, maj 2024)

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.