Varsling af arbejder i erhvervslejemål: Det hænder fra tid til anden, at en udlejer af et erhvervslejemål har behov for at få adgang til det lejede med henblik på at foretage arbejder i det lejede. Men hvad gælder der i sådan en situation? Kan udlejer møde op og kræve at få adgang, eller kan udlejer blot skaffe sig adgang uden aftale med lejeren?
Det kan du blive klogere på nedenfor:
Udlejers arbejder
Ønsker man som udlejer at foretage vedligeholdelsesarbejder eller andre forandringer af et erhvervslejemål eller ejendommen, hvori lejemålet er beliggende, fx renovering af facaden, mindre ombygninger, der ikke ændrer lejemålets identitet, herunder også blot opsætning af stillads, er det vigtigt at være opmærksom på erhvervslejelovens regler herom.
Formålet med denne artikel er at give et indblik i, hvad udlejer bør være særligt opmærksom på i forbindelse med varsling af arbejder i erhvervslejemål.
Reglerne om udlejers ret til at udføre arbejder i et erhvervslejemål findes i erhvervslejelovens § 25 og §§ 27-30.
Varsling af arbejder i erhvervslejemål
Udlejer har pligt til at varsle iværksættelsen af arbejder i lejemålet. Varslingen skal være skriftlig og ske med mindst 8 uger, hvor juli måned ikke indgår i beregningen af fristen.
Et korrekt varsel bør desuden indeholde en beskrivelse af og en tidshorisont for arbejderne. Baggrunden herfor er, at varslingen har til formål at give lejer tid til at indrette sig i forhold til genernes omfang og begrænse sit tab ved, at arbejderne skal udføres. Ved eventuelle efterfølgende væsentlige ændringer i arbejderne må udlejer derfor afgive et nyt varsel.
Reglerne i henhold til varsling er beskyttelsespræceptive, dvs. at de ikke kan fraviges ved forudgående aftale til skade for lejeren. Således kan parterne fx ikke gyldigt i lejekontrakten aftale, at lejer altid skal tåle, at udlejer med dags varsel kan få adgang til at udføre arbejder i lejemålet. Dog er det muligt, at parterne for et konkret og forestående arbejde aftaler, at udlejer får adgang hurtigere end de 8 uger.
Ovenstående modificeres, hvis der allerede ved lejeaftalens indgåelse foreligger planer om et konkret og aktuelt forestående arbejde. Her kan varslingsreglen konkret fraviges i lejeaftalen, idet lejeren allerede ved lejekontraktens indgåelse kender til det forestående arbejde. Lejer kan derved ved aftalens indgåelse indrette sig på arbejderne eller undlade at indgå kontrakten, hvis arbejderne er uacceptable. Der foreligger derved ikke de samme tungtvejende beskyttelseshensyn, som gælder ved fremtidige, ukonkrete og ukendte arbejder.
Ved blandede lejemål, hvor lejemålet både indeholder en bolig- og en erhvervsdel, er det for udlejer vigtigt at have for øje, at der gælder forskellige frister efter erhvervslejeloven og lejeloven, hvorfor der skal varsles med det tidsmæssigt længste varsel (op til tre måneder efter lejeloven).
Reglen om varsling gælder for alle typer arbejder uanset arbejdernes karakter og omfang. Selv kortvarig besigtigelse af lejemål kan derved også være omfattet af reglerne. Udlejer har dog kun ret til at foretage arbejder, der ikke væsentligt og varigt ændrer det lejedes identitet.
Også arbejder udenfor lejemålet kan være omfattet af reglerne. Er der således tale om arbejder, der indebærer hindringer eller væsentlige ulemper for lejerens adgang til eller brug af det lejede, skal der ligeledes ske varsling overfor lejer.
Sondringen mellem, hvornår en lejer skal varsles om arbejder udenfor det lejede eller ej, er ikke skarp og beror på en konkret vurdering. En udlejer bør dog altid overveje, om ikke denne er bedst tjent med at varsle – om ikke andet, så er det en god service i forhold til ens lejere, at de orienteres om forestående arbejder i eller ved lejemålet.
Varsel ved uopsættelige skader
Er der tale om en uopsættelig reparation i det lejede, fx. i tilfælde af en vandskade, er arbejder i forbindelse med dette undtaget reglerne om varsel.
Det kan være vanskeligt at afgøre, hvornår der er tale om en "opsættelig skade," men der skal som udgangspunkt være tale om en skade, der ikke kan udskydes i en længere periode uden forværring af skaden eller yderligere økonomiske tab for udlejer.
Hvad sker der, hvis udlejer ikke har varslet/ikke har varslet korrekt?
Har udlejer ikke sendt et varsel, eller er der varslet med for kort tid (fx 4 uger og ikke 8 uger), risikerer udlejer efter omstændighederne at blive erstatningspligtig for lejerens tab som følge af det manglende eller for korte varsel af arbejderne.
Det er i den forbindelse en betingelse, at der foreligger et ansvarsgrundlag – dvs. udlejer skal kunne bebrejdes lejers tab – og efter omstændighederne kan et sådant ansvarsgrundlag foreligge, hvis udlejer har undladt at varsle, eller hvis udlejer ikke har taget tilstrækkeligt hensyn ved arbejdernes udførelse, jf. nærmere nedenfor.
Det er lejeren, der skal dokumentere, at denne har lidt et tab, og at dette skyldes, at denne ikke er blevet varslet på forhånd, eller at udlejers arbejder er sket uden den tilstrækkelige hensyntagen til lejers forhold.
Det forhold, at der ikke er varslet korrekt, vil derfor ikke pr. automatik medføre erstatning, og det kan ofte være svært for lejer at dokumentere, at tabet skyldes den manglende varsling.
Selvom der ikke er varslet korrekt, medfører dette som udgangspunkt ikke, at lejer kan modsætte sig arbejderne. Hvis en lejer gør dette, så kan lejer risikere, at udlejer kan ophæve lejekontrakten pga. misligholdelse fra lejers side.
Uden afbrydelse og med størst mulig hensyntagen
Udover et rettidigt varsel er det en betingelse, at arbejderne udføres uden afbrydelse og med den størst mulige hensyntagen til lejer.
Dette indebærer, at arbejdet skal tilrettelægges hensigtsmæssigt, at lejeren løbende underrettes, og at lejers rimelige ønsker i muligt omfang imødekommes. Lejers ønsker skal holdes op mod udlejers økonomiske hensyn, og det er således langt fra alle ønsker, der kan eller skal imødekommes.
Det er derudover et krav, at udlejer straks foretager efterreparationer, dvs. følgearbejder og udbedring af eventuelle skader, der er opstået i forbindelse med arbejderne.
Afsluttende bemærkninger
Som udlejer af et erhvervslejemål er det vigtigt at sætte sig ind i varslingsreglerne i forbindelse med forestående arbejder, ligesom det er vigtigt at sikre sig, at tilrettelæggelsen af arbejderne opfylder betingelserne om hensyntagen til lejer.
Har du spørgsmål til arbejder i erhvervslejemål eller erhvervslejeret i øvrigt, er du altid velkommen til at kontakte CLEMENS' eksperter i erhvervslejeret.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.