BAIL COMMERCIAL
RÉPUTÉ NON ÉCRIT EN CAS D'ABSENCE D'INVENTAIRE DES CATÉGORIES DES CHARGES
L'article L 145-40-2 du Code de commerce exige un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire.
La Cour d'appel de Versailles a adopté une position particulièrement stricte en jugeant que les stipulations du bail mettant à la charge du Preneur diverses charges ou taxes doivent être réputées non écrites en l'absence d'un inventaire limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances.
Le Bailleur est alors tenu de rembourser l'intégralité des charges et taxes perçues.
Cour d'appel, Versailles, Chambre Civile 1-6, 7 mars 2024 n° 22/05759
EXCLUSIVITE COMMERCIALE
Aux termes de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail.
Toutefois, le bailleur n'a pas l'obligation d'assurer à son preneur une exclusivité commerciale, d'autant plus lorsque le bail précise qu'il « ne saurait lui conférer un droit d'exclusivité pour l'exercice d'un commerce de cette nature dans les immeubles ou groupes d'immeubles du bailleur, et, notamment, dans l'immeuble objet du présent ».
Ainsi, le bailleur peut louer à d'autres commerces similaires : un locataire ne dispose pas d'un droit juridiquement protégé à ne pas subir de concurrence au sein de la galerie marchande.
Cour d'appel, Bordeaux, 4e chambre commerciale, 5 mars 2024 n°22/00735
PERTE DU DROIT AU RENOUVELLEMENT EN L'ABSENCE D'IMMATRICULATION
La société locataire non immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour l'activité exercée dans les lieux loués au moment de la date de délivrance du congé ne peut revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux et, en conséquence, le droit au renouvellement du bail.
Cour d'appel, Caen, 2e chambre civile, 7 mars 2024 n°22/01884
APPRECIATION DE LA GRAVITE DE LA FAUTE EN MATIERE DE RÉSILIATION DU BAIL COMMERCIAL
L'article L 145-28 du Code de Commerce dispose que le locataire a droit, jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.
Il est de jurisprudence constante que le bailleur ne saurait se prévaloir à l'encontre du preneur d'une infraction commise après le refus du renouvellement et faire valoir la perte du droit à indemnité d'éviction par le preneur (Civ. 3e, 29 juin 2005, n° 04- 11.397; Civ. 3e, 17 octobre 2012, n° 11-22.920).
En l'espèce, après avoir refusé le renouvellement du bail et offert une indemnité d'éviction, le bailleur a constaté que le preneur ne respectait pas la destination contractuelle.
La Cour d'appel a considéré que les activités critiquées étant marginales et représentant une part dérisoire du chiffre d'affaires réalisé par le preneur, les manquements n'étaient pas suffisamment graves pour entrainer la résiliation du bail commercial et la perte du droit au paiement d'une indemnité d'éviction.
Le preneur conserve en conséquence son droit à une indemnité d'éviction.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, n°22-16.583
ESPACES DE COWORKING ET TAXE ANNUELLE SUR LES BUREAUX EN ILE DE FRANCE
La Cour administrative d'appel de Paris juge que les espaces de coworking doivent être qualifiés de locaux de bureaux pour les besoins de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile de France, peu important que la société de coworking offre également des prestations de services additionnelles (notamment conciergerie, standard, réception du courrier, cours de yoga).
Cour administrative d'appel de Paris, 15 mars 2024 n° 23PA00132
DOMMAGES DE TRAVAUX PUBLICS ET BAIL COMMERCIAL
Si la juridiction judiciaire est compétente pour connaître d'une action en indemnisation formée par le preneur d'un local donné à bail commercial par une personne publique, la Cour de cassation précise que la juridiction administrative est seule compétente pour connaître de l'action en indemnisation de dommages de travaux publics, alors même qu'il existe un bail commercial entre la personne publique pour le compte de laquelle sont effectués les travaux et la victime de ces dommages.
En conséquence, il appartient au juge judiciaire saisi d'une exception d'incompétence de déterminer, indépendamment du fondement juridique invoqué, si les demandes indemnitaires qui lui sont soumises tendent à la réparation de dommages causés par des travaux publics ou se rattachent à un fait générateur distinct de ces travaux publics.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 mars 2024, n° 22-24,222
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