Jurisprudences
BAIL COMMERCIAL
ACTION EN RESTITUTION DES LOYERS ET CHARGES INDUS À L'ENCONTRE DE L'ANCIEN BAILLEUR
L'article L 145-40-2 du Code de commerce exige un inventaire Un locataire peut agir à l'encontre de l'ancien propriétaire, en réclamant la restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente des locaux loués. La clause de subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du vendeur pour la période antérieure à la vente, figurant dans l'acte de vente, est inopposable au locataire. Ainsi, la Cour de cassation juge que le bailleur initial reste tenu à l'égard du locataire de ses obligations antérieures à la vente.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mai 2024 – n° 22-19.922
DROIT AU MAINTIEN DANS LES LIEUX ET INDEMNISATION
Selon l'article L.145-28 du code de commerce, un locataire ayant reçu un congé avec offre d'indemnité d'éviction a droit au maintien dans les lieux aux conditions du bail expiré. La Cour d'appel a jugé qu'à la date d'effet du congé sans offre de renouvellement le locataire ne pouvait plus obtenir réparation des fautes de la bailleresse, le bail ayant pris fin.
Cette décision est censurée par la Cour de cassation qui estime que le locataire se maintenait dans les lieux en vertu de l'article L.145-28 du code de commerce et que le préjudice économique dont elle pouvait obtenir réparation n'avait pas pris fin avec le bail.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mai 2024 – n° 22-22.906
LES EFFETS DU PROTOCOLE TRANSACTIONNEL
La signature d'un protocole transactionnel visant à résilier un bail dans l'objectif de signer un nouveau bail, rend irrecevable la demande du locataire de voir réputée non écrite la clause d'indexation du bail initial.
La Cour de cassation valide l'analyse des juges du fond ayant constaté que les parties avaient conclu une transaction portant accord global, ayant vocation à régler tous les litiges nés de l'exécution du bail initial et que la validité de cette transaction n'était pas contestée.
L'autorité de la chose jugée attachée à cette transaction, dont la nullité n'était pas demandée, rend irrecevable la demande formée par la locataire sur le fondement de la clause d'indexation.
Cour de cassation, 3e chambre civile, 16 mai 2024 n° 22-19.830
CLAUSE IMPRÉCISE EN MATIÈRE DE TAXE SUR LES ORDURES MÉNAGÈRES
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères n'est due par le locataire d'un bail commercial qu'en présence d'une clause claire et précise.
En l'espèce, le contrat de bail ne vise pas, au titre des charges récupérables par la bailleresse, expressément cette taxe, mais qu'il stipule que la locataire remboursera à la bailleresse la totalité des charges afférentes directement ou indirectement aux locaux loués et à l'immeuble pour sa quote-part de façon que le loyer soit perçu net de toutes charges. Les juges du fond en ont alors déduit que la locataire s'était engagée à rembourser toutes les charges, dont la taxe litigieuse.
La Cour de cassation censure ce raisonnement et rappelle l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, duquel il résulte que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères ne peut être mise à la charge du locataire d'un bail commercial qu'en vertu d'une clause claire et précise.
Cour de cassation, 3e
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