Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği Değişikliği

Giriş

Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3) ("Tebliğ"), gayrimenkul yatırım fonlarının ("GYF") kuruluşu, faaliyet esasları, katılma paylarının ihracı ve yatırımcıların bilgilendirilmesine ilişkin düzenlemeler içermektedir.

17 Temmuz 2024 tarihinde gayrimenkul yatırım fonlarının konut üretimine katkı sağlayabilmesi ve başvuru süreçlerinin etkin bir şekilde yürütülmesi amacıyla Tebliğ'de önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bunlar arasında: (a) "proje gayrimenkul yatırım fonu" olarak kurulan GYF'lerin, Tebliğ madde 18(3)'de sayılan kamu kurum ve teşebbüsleri tarafından gerçekleştirilenler dışındaki gayrimenkul projelerine yatırım yapmalarına imkan tanınması; (b) GYF bilgilendirme dokümanlarından yatırımcı bilgi formunun çıkarılması ve katılım payı sahipleri ile bir fon ihraç sözleşmesi imzalanmasının öngörülmesi; ve (c) menkul kıymet yatırım fonları için olduğu gibi, katılma payları tek bir içtüzük (şemsiye fon içtüzüğü) altında ihraç edilen birden fazla GYF'yi (ve tamamını) kapsayan "şemsiye fon" kurulmasına imkan tanınması öne çıkmaktadır.

Tebliğ'de yapılan önemli değişikliklere ilişkin değerlendirmelerimizi aşağıda bulabilirsiniz.

Önemli Değişiklikler

Özel amaçlı "proje gayrimenkul yatırım fonları" gayrimenkul projelerine yatırım yapabilecektir.

1. GYF'ler, nitelikli yatırımcılardan katılma payları karşılığında toplanan para, gayrimenkul, Tebliğ madde 18(3)'te belirtilen gayrimenkul projeleri kapsamındaki bağımsız bölümler, gayrimenkule dayalı haklar ve Tebliğ madde 4(3)'te belirtilen varlıkları katılma payı sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre işletmeye yetkilidir. Ancak gayrimenkul ile ilgili bu varlıkların işletilmesinden farklı olarak, Tebliğ madde 18(2)(a) uyarınca GYF'lerin gayrimenkul projelerine yatırım yapması, gayrimenkullerin inşaat işlerini bizzat üstlenmesi ve bu amaçla personel ve ekipman edinmesi mümkün değildir.
2. Yukarıda belirtildiği üzere, Tebliğ'in istisna tutulan 18(3) maddesi uyarınca Cumhurbaşkanlığı, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketler tarafından gerçekleştirilen inşaat ruhsatı alınmış projeler kapsamındaki bağımsız bölümler, inşaatın tamamlanma oranına bakılmaksızın, GYF portföyüne dahil edilebilmektedir.
3. Değişiklik ile birlikte, Tebliğ'e eklenen madde 18/A kapsamında münhasıran bağımsız bölüm toplam brüt alanının yarısından fazlasının konut kullanımına ayrılmış olduğu (bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanacak bir rapor ile) tespit edilen gayrimenkul projelerine yatırım yapmak üzere fon kurulması imkanı getirilmiş; diğer bir deyişle, özel amaçlı bir GYF türü olarak "proje gayrimenkul yatırım fonu" mevzuatımıza dahil edilmiştir. Bununla birlikte, aşağıda belirtilen şartlara göre kurulacak proje gayrimenkul yatırım fonları dışındaki gayrimenkul yatırım fonları bakımından bu maddenin (a) ve (b) bendinde belirtilen sınırlamalar geçerli olmaya devam edecektir.
4. Tebliğ'in 18/A(1) maddesi uyarınca kurulacak proje gayrimenkul yatırım fonlarına aşağıdaki esaslar uygulanacaktır:
   
   
   • Proje gayrimenkul yatırım fonlarının ünvanlarında "proje gayrimenkul yatırım fonu" ifadesine yer verilecektir.
   • Proje gayrimenkul yatırım fonlarının portföyü, üzerinde proje geliştirilecek olan arsalar, gayrimenkul projeleri, para ve nakdin değerlendirilebileceği (ünvanında kısa vadeli veya para piyasası ibaresi bulunan) yatırım fonları katılma payları, ters repo, Hazine ve Maliye Bakanlığı Varlık Kiralama Anonim Şirketi tarafından ihraç edilen kira sertifikaları, kamu borçlanma araçları, vadeli mevduat ve katılma hesaplarından oluşabilir. Ayrıca proje yatırımı tarihi itibarıyla tamamlanmamış gayrimenkuller tamamlanmalarını takiben portföyde yer almaya devam edebilir. 
   • Proje gayrimenkul yatırım fonları, maliki oldukları veya hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka kişilere veya kamuya ait arsalar üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul projelerini portföylerine dahil edebilirler veya üst hakkı tesis ettirmek veya devam eden projelerden konut niteliğindeki bağımsız bölümler satın almak suretiyle gayrimenkul projelerine yatırım yapabilirler.
   • Proje gayrimenkul yatırım fonlarının hasılat paylaşımı sözleşmelerinden doğan haklarının ipotek, garanti, kefalet veya Sermaye Piyasası Kurulu ("Kurul") tarafından uygun görülecek nitelikte diğer bir teminata bağlanması gereklidir. İpotek, garanti veya kefaletin proje gayrimenkul yatırım fonunun haklarını koruyacak nitelikte olduğunun tespiti kurucunun sorumluluğundadır.
   • Proje gayrimenkul yatırım fonu portföyüne dahil edilecek gayrimenkul projelerinin yasal olarak gerekli tüm izinlerinin alındığının, mimari projesinin onaylandığının ve inşaata başlanması için gerekli tüm belgelerin tam ve doğru olarak mevcut olduğunun bağımsız gayrimenkul değerleme kuruluşları tarafından tespit edilmiş olması gereklidir.
   • Bununla birlikte, (sözleşmenin karşı tarafını kamu bankaları ve birtakım idare ve teşebbüslerin¹ oluşturması durumu hariç olmak üzere) gayrimenkul projesinin bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya Kurul tarafından uygun görülecek nitelikteki yöntemlerden en az biriyle teminat altına alınması gereklidir.
   • Gayrimenkul projesine konu arsaların tapu sicilinde proje gayrimenkul yatırım fonu adına tescil edilmesinden itibaren üç (3) yıl içerisinde (yukarıdaki belirtilenler dahil olmak üzere) gayrimenkul projesinin inşaatına başlanması için tüm yasal gerekliliklerin yerine getirilmesi gereklidir.
   • Gayrimenkul projelerine ilişkin her türlü inşaat ve benzeri işlerin, tarafların inşaat işlerinden doğan karşılıklı hak ve yükümlülüklerini içeren ve proje gayrimenkul yatırım fonunu temsilen kurucu ile A veya B grubu müteahhitlik yetki belgesine sahip yapı müteahhidi arasında imzalanacak bir sözleşme uyarınca yapılması gerekir. Sözleşmenin asgari olarak müteahhidin borçlarını, ödeme koşullarını, ayıba karşı tekeffülün ve sözleşmeden dönmenin şartlarını, iş sahibinin tazminat isteme hakkını ve sözleşmenin sona ermesinin şartlarını kapsaması gereklidir.
   • Kurucu, müteahhitin tecrübesi ve finansal durumu ile gayrimenkul projesinin büyüklüğü ve benzeri hususları değerlendirerek müteaahiti belirlemeli ve bu seçim ve sözleşme koşulları kurucu yönetim kurulu tarafından onaylanmalıdır.

To view the full article, click here.

Footnote

1. 15 Kasım 2000 tarihli ve 4603 sayılı Türkiye Cumhuriyeti Ziraat Bankası, Türkiye Halk Bankası Anonim Şirketi ve Türkiye Emlak Bankası Anonim Şirketi Hakkında Kanun veya 11 Ocak 1954 tarihli ve 6219 sayılı Türkiye Vakıflar Bankası Türk Anonim Ortaklığı Kanunu kapsamında kurulan bankalar, Tasarruf Mevduatı Sigorta Fonu, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı, İller Bankası A.Ş., belediyeler ile bunların bağlı ortaklıkları, iştirakleri ve/veya yönetim kuruluna aday gösterme imtiyazının bulunduğu şirketleri ifade eder.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.