6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ("Kanun") kiracı lehine düzenlemeler içermekte olup kiraya verenin kiracıyı kiralanandan çıkarması ancak sınırlı sayı ilkesine göre sayılan sebepler ile Kanun'da yazan şartların gerçekleşmesi ile mümkündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralayana verilen kiracıyı tahliye hakları konusundaki düzenlemeler ise temel olarak iki ana başlık altında ele alınmıştır: bildirim yoluyla tahliye ve dava yoluyla tahliye. Her iki tahliye sebebi için de Kanunda sayılan şartların gerçekleşmesi aranmakta olup sözleşmenin belirli ve belirsiz süreli olarak ayrılmasının da etkisi vardır. İşbu yazının tam anlamıyla kavranması için konut ve çatılı işyeri kavramı ile belirli-belirsiz süreli sözleşme kavramlarına öncelikle bakılacaktır, akabinde işbu yazımızda bu şartlar incelenecek ve kiralayana verilen hakların kullanımı gözler önüne serilecektir.
Kanun'da ne konut ne de çatılı işyeri kavramları tanımlanmamış olsa da uygulama ve öğreti bu kavramları doldurmuştur. Ayrıca Kanun'da konut konusunda bir ayrım yapılmamış, işyerleri açısından çatılı olma şartı açıkça aranmıştır. Çatılı işyeri, asıl amacı ticari bir faaliyetin yürütülmesi amacıyla kiralanan ve üstü kapalı olan taşınmazdır. Bu durumda başlangıçta boş olarak kiralanan bir arsa için bu şartlar uygulama alanı bulamayacaktır. Başlangıçta boş olarak kiralanan arsaya daha sonra sözleşmeye aykırı şekilde yapı inşası halinde de yazımızda belirteceğimiz şartlar uygulanmayacaktır. Kısaca, konut ve çatılı işyeri dışındaki kira sözleşmelerinde bu yazımızda belirtilen hükümler uygulanmamaktadır.
Sözleşmenin türü ise bildirim yoluyla tahliye hallerinde söz konusu hale gelecektir. Taraflar sözleşmede bir süre öngörmemişler ise belirsiz süreli sözleşme, sözleşmede bir süre öngörülmüş ise belirli süreli sözleşme olarak tanımlanacaktır.
- Kiracının Bildirim Yoluyla Tahliyesi
Kiracının bildirim yoluyla tahliyesi için kira sözleşmesinin en az on yıldır sürüyor olması gereklidir. On yılı geçen belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiraya veren yasal fesih dönemi olan altı aylık kira döneminin sonu olan süreye ve üç ay olan fesih bildirim süresine özen göstermek koşuluyla hiçbir sebep göstermeksizin yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir.
Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşmede öngörülen sürenin on yıl uzaması halinde kiraya veren, on yıllık uzama yılından sonraki her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilecektir.
- Kiracının Dava Yoluyla Tahliyesi
Kanunun 350. maddesi ve devamı maddelerde dava yoluyla tahliye halleri sayılmış olup sınırlı sayıdadır. Yargıtay'ın yerleşik ihtiyaçlarına göre sınırlı sayıda olan bu hallere bir yenisi eklenemez ve kiracı aleyhine değiştirilemez. Her ne kadar kiracı aleyhine değişiklik yapılamayacak olsa da kiracı lehine değişiklik yapılabilecektir. Kanun ile sayıca sınırlanmış dava yoluyla tahliye halleri aşağıdaki gibidir:
- Kiraya Verenin Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kanunun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açmak suretiyle tahliyeyi sağlayabilir. Sayılan ihtiyaçlardan birinin gerçekleşiyor olması, bu ihtiyacın sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak 1 aylık hak düşürücü sürede dava açılabilir.
- Kiraya Verenin İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kanunun 350. maddesine göre kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açmak suretiyle tahliyeyi sağlayabilir. Sayılan ihtiyaçlardan birinin gerçekleşiyor olması, bu ihtiyacın sürekli, gerçek, samimi ve zorunlu olması halinde belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak 1 aylık hak düşürücü sürede dava açılabilir.
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Kanunun 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa edinme tarihinden itibaren başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşulu ile 6 ay sonrasında açılacak bir tahliye davası ile kira sözleşmesini sona erdirebilecektir. Bu tahliye sebebinde de bir öncekilerde olduğu gibi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır.
Özellikle belirtmekte fayda vardır ki, kiralananı sonradan edinen tüzel kişiliğe sahip bir şirketse şirketin ortağı veyahut yetkilisinin ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açılamayacak olup yalnızca şirketin kendi iştigal alanıyla uyumlu ihtiyaçlar nedeniyle dava açılabilir.
- Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye
Kanunun 350. maddesine göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise belirli süreli kira sözleşmelerinde sözleşme süresinin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak bir ay içerisinde dava açılabilecek ve tahliye söz konusu olabilir.
- Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgeye yazılı tahliye taahhüdü denmekte olup Kanunun 352. maddesi uyarınca hukuken geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü ile kiracı kiralananı tahliye etmek zorundadır. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli kabul edilmesi için kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Bir başka deyişle kira sözleşmesinin imza anında yazılı tahliye taahhüdünün düzenlenmesi hukuka uygun olmayıp geçerliliği de bulunmamaktadır.
Hukuken geçerli bir yazılı tahliye taahhüdüne rağmen kiracı taşınmazı tahliye etmezse, kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlamak suretiyle 1 ay içerisinde icraya başvurarak veyahut dava açarak tahliyeyi mümkün kılabilir.
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracının borçları arasında kira bedelini zamanında ödeme borcu bulunmakta olup bu borcun yerine getirilmemesi halinde Kanunun 352. maddesi uyarınca kiraya verenin kiracıya iki haklı ihtar keşide etmesi halinde dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.
Bir yıldan kısa süreli ve bir yıl süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde iki haklı ihtarda bulunulduysa, kira süresinin sonundan başlayarak bir ay içinde; bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içerisinde iki haklı ihtarda bulunulduysa ihtarların yapıldığı yılın bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.
- Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması Nedeniyle Tahliye
Kanunun 352. maddesi uyarınca Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya verenin bu konuttan haberdar olmaması şartı ile sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.