Hem işyeri hem de konut aidatlarının ödenmemesi sıklıkla görülen bir problemdir. Bununla beraber site ya da apartman/bina giderlerinin (bekçi, kaloriferci, kapıcı giderleri gibi) kimler tarafından karşılanacağı da sık karşılaşılan belirsizlikler arasındadır. Söz konusu giderleri karşılamak amacıyla her ay düzenli olarak toplanan bedele aidat denir. Aidatın kiracı tarafından mı yoksa mülk sahibi tarafından mı ödeneceği ise tartışma konusudur. Bu yazıda; aidat borcunun kime ait olduğu, aidat ödemeyen kiracı hakkında ne yapılabileceği, aidat ödemeyen kiracının borcunu kimin ödeyeceği ve aidat ödemeyen kiracının tahliye edilmesi konularını inceleyeceğiz.
Aidat Borcu Kime Aittir?
Aidat borcu kime aittir sorusuna, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinin 1. fıkrasında cevap verilmektedir. Söz konusu hükümde şöyle denilmektedir:
"Kat maliklerinden her biri aralarında başka
türlü anlaşma olmadıkça:a)
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi
giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit
olarak;b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve
bütün ortak yerlerin bakım, koruma,
güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici
aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin
işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa
kendi arsa payı oranında; Katılmakla
yükümlüdür.c) Kat malikleri ortak yer veya
tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek
veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve
ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek
suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten
kaçınamaz."
Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 20
Hükümde "avans" olarak geçen kavramın hem günlük hayatta hem de yargı kararlarında sıklıkla "aidat" olarak adlandırıldığını söyleyebiliriz. Bu sebeple her ne kadar çoğu zaman aidatı kiracının ödemesi gerektiği sanılsa da aidat borcu kural olarak kat malikine de aittir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 22. maddesinde ise kiracının da aidat borcundan sorumlu olduğu belirtilmiştir:
"Kat malikinin, 20. madde uyarınca payına
düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatından, bağımsız bölümlerin
birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
faydalananlar da müştereken ve müteselsilen
sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu
ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı
ile sınırlı olup, yaptığı ödeme
kira borcundan düşülür."
Kat Mülkiyeti Kanunu Md. 22
Yani kiracı aidat borcundan her ne kadar sorumlu olsa da bu borç ödediği kira bedeliyle sınırlıdır ve kira sözleşmesine aykırı olarak aidat borcunu ödediği takdirde borç miktarını kira bedelinden düşmesi gerekir. Örneğin; 3000 TL kira veren bir kiracı, 1000 TL aidat borcu ödediyse o ayki kirasından 1000 TL düşerek 2000 TL verebilir.
Kira sözleşmesinde düzenlenmişse aidatı kiracı mı öder?
Kira sözleşmesinde aidat borcunun kiracıya ait olduğuna dair bir hüküm konulduğunda ise aidat borcunu kiracının ödemesi gerekir. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca hem kiracı hem de kiraya veren aidat borcundan birlikte sorumludur. Yani sözleşmeler yalnızca sözleşme taraflarını bağladığı için kiracı aidat ödemezse mülk sahibi sözleşmeye dayanarak hukuki yollara başvurabilir. Aidat ödemeyen kiracı nedeniyle kendisine icra takibi yapılan mülk sahibi uğradığı zararları sözleşme ilişkisine dayanarak kiracıdan talep edebilecektir.
Kiracı aidat ödemezse ne yapılabilir?
Kiracı aidat ödemezse mülk sahibi borcun tahsili için yasal yollara ve kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir. Ek olarak aidat ödemeyen kiracı tarafına ihtarname gönderilmişse ve bu ihtarlar haklı ihtar sayılacak ve iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında dikkate alınacaktır. Aidat ödeme borcu kural olarak kat malikine aittir. Eğer kira sözleşmesinde aidat ödeme borcunun kiracıya ait olduğu kararlaştırılmış ve kiracı aidat ödemez ise bu sözleşme kiracı ve kiraya vereni bağlar. Fakat bu ilişki kiracı ve kiraya veren arasında olacağı için site aidatlarının ödenmediği durumlarda mülk sahibi aleyhine de apartman/bina yönetimi veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ya da icra takibi yoluna başvurabilir. Kiracı aidat ödemezse aidat borcu ödenmeyen kat maliki ödemede geciktiği için ödemesi gereken bedeli %5 gecikme faiziyle beraber ödemek durumunda kalır. Ev sahibi ise kira sözleşmesine ve kanundaki ilgili hükümlere dayanarak aidat ödemeyen kiracı hakkında yasal yollara başvurabilir ve ödemiş olduğu aidat borcunu talep edebilir.
Kiracının aidat ödememesi söz konusu olduğunda, kiracı kiralananın kirasını da rayiç bedel kadar artırmamış olabilir. Bu durum mal sahibinin hem zararına hem de yatırımından kazanç sağlayamamasına yol açar. Bu sebeple şartları varsa kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak kiraya veren açısından faydalı olabilir. Tahliye davası ve kiralanan taşınmazlarla ilgili diğer sorunlarda hak kaybına uğranmaması adına bir kira avukatından mutlaka destek alınmalıdır.
Kiracının Aidat Borcu Hakkında Yargıtay Kararı
Konunun yargı kararlarına nasıl tesir ettiğini gözlemlemek için aşağıda yer alan kiracının aidat borcu hakkında Yargıtay kararı faydalı olabilir.
"Kira sözleşmesinde ortak gider aidat
alacağının kimin tarafından ve ne şekilde
ödeneceğinin kararlaştırılmış
olması kiraya veren ile kiralayan arasındaki bir
iç ilişkiden ibarettir. Kat Mülkiyeti Kanununun
20/1 fıkrasına göre "Kat maliklerinden her biri
aralarında başka türlü anlaşma
olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci,
bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar
için toplanacak avansa eşit olarak; b)
Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak
yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım
giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer
giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler
için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında
katılmakla yükümlüdür. Aynı Kanunun
22. maddesinde ise "Kat malikinin, 20. madde uyarınca
payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatından, bağımsız bölümlerin
birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekilde
faydalananlar da müştereken ve müteselsilen
sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu
ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı
ile sınırlı olup, yaptığı ödeme
kira borcundan düşülür."
hükümleri öngörülmüştür.
Malikin ortak aidat borcunu ödemeyen kiracıya
karşı ortak gider alacağının tahsili
amacıyla takip yapabileceği veya dava
açabileceği kuşkusuzdur."
Kiracının Aidat Borcu Hakkında
Yargıtay Kararı - 20. HD., E. 2017/1717 K. 2017/3826 T.
2.5.2017
Sıkça Sorulan Sorular
Aidatı kiracı mı öder?
Evet, kira sözleşmesinde belirtilmişse aidatı kiracı ödeyecektir. Fakat kiracı böyle bir borcu ödemeyi üstlenmemişse aidat borcu mülk sahibi tarafından ödenecektir. Buna rağmen ödemek zorunda kalmışsa yaptığı ödemeyi kiradan düşebilecektir. Kiralanan şey, boş iken borcu ödeme yükümlülüğü mülk sahibinde olup kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiraya verenin tüm borçlarından kurtulması hakkaniyete uygun düşmez. Bu durumda kira ilişkisi taraflar arasında olup ödenmeyen aidat borcundan mülk sahibinin sorumluluğu da devam etmektedir.
Aidat ödemeyen kiracının borcunu kim öder?
Aidat borcu kural olarak kat malikine aittir. Ancak kiracı da üst sınırı kira bedeli olmakla birlikte aidat borcu sebebiyle apartman yönetimi tarafından sorumlu tutulabilecektir. Böyle bir durumda, sözleşmede aidat borcunun kiracıya ait olduğu düzenlenmemişse, kiracı ödemiş olduğu giderleri kira bedelinden düşebilecektir. Dolayısıyla aidat ödemeyen kiracının borcunu ev sahibi ödemektedir. Aralarında yaptıkları kira sözleşmesinde aidat borcunun kiracıya ait olduğu kararlaştırılmışsa mülk sahibi ödemek zorunda kaldığı aidatlar veya ödenmemiş aidatlar için kiracıya dava açabilir ve ödediği aidat borcunun sözleşme kapsamında iadesini talep edebilir.
Aidat Ödemeyen Kiracı Evden Tahliye Edilebilir mi?
Aidat ödemeyen kiracı, aidat ödemediği gerekçtahliyle evden tahliye edilebilir. Kiracının asıl borcu kira ödemek olsa da sözleşmede kendisine yan gider ödeme borcu getirilmiş olabilir. Bu durumda aidat borcu kira borcunun eklentisi kapsamında değerlendirilir ve zamanında ödenmesi gerekir. Dolayısıyla kiracı aidat ödemezse tahliye edilebilecektir. Ancak aksi yönde kararlar da olup sürecin pürüzsüz takibi için bir gayrimenkul avukatından destek almak önemlidir.
Aidat ödemeyen kiracı aleyhine açılan tahliye davası arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Originally published 20 Temmuz 2023
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.