Kira Depozitosu Değer Kaybı Ve Depozito İadesi

Kira ilişkilerinde depozito veya diğer bir deyişle güvence bedeline sıkça rastlanmaktadır. Depozito alınması suretiyle kiraya veren alacağını teminat altına almak istemekte ve bunun karşılığında kiracıdan maddi bir talepte bulunmaktadır. Fakat enflasyon sebebiyle kira depozitosu değer kaybına uğramakta ve depozito iadesinde birtakım sorunlar yaşanabilmektedir. Bu kapsamda depozitonun işlevi, saklanması ve depozito iadesi incelenecek ve son olarak depozito hakkında sıkça sorulan sorulara yanıt verilecektir.

Kira depozitosu nedir?

Depozito; kiralanana olağan dışı şekilde gelebilecek zararları gidermeyi amaçlayan ve kiracı tarafından verilen bir teminattır. Depozitonun teminat amacı dışında, kiraya verene ayrıca ekonomik bir fayda sağlama amacı yoktur. Dolayısıyla kiraya veren, depozito bedelini kâr gütme aracı olarak düşünmemeli ve şartları varsa depozito iade edilmelidir.

Depozito İadesinin Kanuni Dayanağı

Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesinde "Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz." denilerek depozito miktarının üst sınırı belirlenmiştir. Burada kiracıyı koruma iradesinden hareket edilmektedir. Çünkü Türk hukukuna hâkim olan ilke kiracıların daha zayıf durumda oldukları ve korunması gerektiğidir. Bu sebeple depozito öngörülmeyebileceği gibi depozito miktarının üç aylık kira bedelinden daha az olabilecektir.

Depozito İadesi

Depozitonun uygulamada elden verildiği de görülmektedir, fakat bu şekilde verilen bir depozitonun iadesi kanıtlanabilirlik açısından sorunludur. Çünkü elinde herhangi bir makbuz veya belge bulunmayan kiracı bu durumda depozito iadesi gerektiğini kanıtlayamama tehdidi altındadır. Bu sebeple, depozito alındığına dair makbuz verilmesi kiracının elini sağlama almasını sağlayacak ve olası sorunlarda her iki tarafın da hakkını koruyacaktır.

Depozito iade edilirken verildiği zamandaki tutara göre iade edilmez. İade tutarı tahliye zamanına göre belirlenir. Çünkü kiraya verenin almış olduğu güvence bedelini vadeli mevduat hesabına yatırma zorunluluğu vardır. Vadeli hesapta değerlendirilen depozito, faiz oranlarına bağlı olarak enflasyona karşı kiracıyı koruyabilecektir ve faiz eklenmiş şekilde iade süresicine başlanacaktır. Depozito iadesi için kiralanana verilen zararların olağandışı olmaması ve zararın depozito miktarını geçmemesi gerekir. Nitekim olağan eskimelerden kiracı sorumlu değildir. Öte yandan olağandışı zararlar verilmiş olsa dahi kiralananın zamanla yıpranacağı hesaba katılmaktadır. Dolayısıyla depozito iadesi sırasında olağandışı zararlar varsa bu zararlardan yıpranma payı düşülür ve ortaya çıkan miktar depozitodan mahsup edilerek kalan kısım kiracıya iade edilir. Depozito iadesi Yargıtay kararlarında bu konu sıklıkla dile getirilmektedir.

Depozito ne zaman iade edilir

Türk Borçlar Kanunun 342. Maddesinde bankanın yatırılan güvence bedelini ancak iki tarafın rızasıyla veya kesinleşmiş icra takibi ya da mahkeme kararına dayanarak geri vereceği düzenlenmiştir. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya takip başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır. Görüldüğü üzere kanun koyucu, depozito iadesi sırasında kira depozitosu değer kaybı yaşamasın diye depozitonun bankaya yatırılmasını öngörmüştür. Ayrıca bankadaki depozito, kiracının ya da kiraya verenin rızası olmadan geri verilmeyecektir. Böylelikle kiraya verenin depozitoyu bankadan çekerek kira depozitosu değer kaybı suretiyle kiracıyı zarara uğratması engellenmiştir. Ayrıca depozito iadesi kesinleşmiş icra takibi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak yapılabilecektir.

Uygulamada, kiraya verenlerin kiralananı kontrol etmesinden sonra depozitoyu iade ettikleri görülmektedir. Fakat bazı kiraya verenler kötü niyetli bir tavır takınmakta, depozito bedelini vadeli hesaba yatırmamakta ve sanki ilk günkü verildiği tutardaymış gibi iade etmek istemekte veya çeşitli bahanelerle depozitoyu haksız yere ellerinde tutmaktadırlar. Bu durumun hukuken korunmayacağı açıktır. Depozito en kötü ihtimalle bir vadeli hesaba yatırılmalı ve depozitodan düşürülebilecek bir hasar varsa mahsup edilerek kiracıya iade edilmelidir. Ancak boya-badana eskimesi gibi olağan kullanımdan doğan eskimeler depozitodan mahsup edilemez. Nitekim depozito iadesi Yargıtay kararlarında da bu durum açıkça ifade edilmiştir.

Kira sözleşmesinde boya badananın kiracı tarafından yapılacağı belirtilse bile bu madde geçersiz olacaktır. Çünkü Türk Borçlar Kanunu'na göre kiracının hor kullanımlar hariç başka tazminatlar ödeyeceğini önceden taahhüt ettiği anlaşmalar geçersizdir. Aksi durum kiraya verenin hukuki sorumluluğunu doğuracak olup böyle bir sorunla karşılaşmanız durumunda haklarınızı alabilmek için mutlaka bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmeniz önerilir.

Kira depozitosu değer kaybı nasıl önlenir

Türk Borçlar Kanunu'nun 342/2 maddesi kira depozitosu değer kaybı nasıl önlenir sorusuna cevap vermektedir. Maddeye göre depozito para veya kıymetli evrak olarak verilebilecektir. Şayet depozito para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, vadeli bir tasarruf hesabına yatırılacak, kıymetli evrak olarak verilmiş ise de bir bankaya depo edilecektir. Böylece vadeli mevduat hesabında depozito değerlenecek ve kira depozitosunun değer kaybı bir nebze de olsa önlenecektir. Kanun koyucu burada kiracının vermiş olduğu paranın zamanla değer kaybına uğrayacağını öngörmüş ve depozitonun vadeli hesaba yatırılması şeklinde bir çözüm yolu bulmuştur.

Bankaya yatırılmak suretiyle değerlenen depozito enflasyona karşı bir nebze de olsa kiracıyı koruyacaktır. Tabii bunun için faiz-enflasyon dengesinin korunuyor olması önemlidir. Aksi takdirde kiracının verdiği depozito bedeli enflasyon karşısında maalesef büyük değer kaybedecek ve taraflar arasındaki denge bozulacaktır.

Kiraya verenin; depozitonun değerini artırma sorumluluğu olmasa da kendisine verilen depozitonun enflasyona karşı değer kaybetmemesi için TMK 2/1 maddesindeki "dürüstlük" ilkesi kapsamında, gerekli önlemleri alması gerekir. Yani depozito kira sözleşmesinin bitimi ve kiralananın tahliyesinin ardından, depozito bankaya yatırılıp değerlendirilmemişse bile, gerekli hesaplamalar yapılarak güncel değeri üzerinden iade edilecektir. Çünkü özellikle eski tarihli kira sözleşmelerinde ilk belirlenen kira bedeli nispetinde alınan kira ile sonraları meydana gelen tahliye işlemlerinde ilk kira bedeline göre depozito iadesi yapılması hakkaniyetsiz olacaktır. Nitekim bu konu birçok yargı kararında da belirtilmiştir.

Görüldüğü üzere Yargıtay kararlarında depozitonun güncel kira bedeline uyarlanarak iadesinin gerektiği ifade edilmektedir. Kira depozitosu değer kaybı ve depozito iadesi davalarında her somut olay ayrı bir değerlendirmeyi gerekmektedir. Tüm detaylar titizlikle incelenmeli ve hata yapmaktan kaçınarak etkili bir strateji belirlenmelidir. Bu sebeple depozito iadesi davalarında mutlaka bir kira avukatı ile çalışmanız önerilmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Depozito Ne Kadar İade Edilir?

Depozito alınmasının amacı, kiralanan iş yeri ya da konutun kira sözleşmesine aykırı olarak veya olağan dışı kullanılması sonucunda zarar oluşursa bu zararın tazmin edilmesini sağlamaktır. Olağan dışı kullanımdan, zamanın geçmesiyle oluşan eskime ve bozulmalardan hariç olan kullanımlar kast edilir. Dolayısıyla; kiralanana olağandışı bir zarar verilmemişse depozitonun tamamı faizi ile iade edilir.

Depozito Hangi Şartlarda İade Edilmez?

Kiralananın kira sözleşmesine aykırı olarak veya olağan dışı kullanılması sonucunda oluşan zararın tazmin edilmesi gerektiğinde zararı karşılayacak tutar depozitodan düşülür. Bu tutar depozitodan yüksek ise depozito iade edilmez. Ayrıca bankaya yatırılmış olan nakdi depozitolarda kanunda öngörülen süre geçmeden depozito iade edilmeyecektir.

Kiracı Evden Çıkarken Depozitoyu Nasıl Alır?

Kiraya veren, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren üç ay içinde kira sözleşmesiyle alakalı kiracıya bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluna başvurduğunu yazılı beyanıyla bildirmezse banka depozitoyu kiracıya teslim eder. Ya da kiracının, kiraya verene karşı kira sözleşmesiyle ilgili kesin bir mahkeme veya icra takibi kararı getirmesiyle banka depozitoyu kiracıya teslim eder. Kiraya verene teslim edilen depozitolar ise tahliyenin ve kiralananın gözden geçirilmesinin hemen ardından kiracıya iade edilmelidir. Bu noktada tahliyenin yapıldığına dair bir anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi ileride doğabilecek uyuşmazlıklar açısından faydalı olabilir.

Depozito Kira Yerine Geçer mi?

Depozitonun kiraya sayılması kanunda yer almaz. Kiracının kira borcu ile kiraya verenin depozitoyu iade borcu farklı konulardır. Çünkü depozito, kiralananın olağan dışı ve kira sözleşmesine aykırı kullanımından doğan zararı tazmin etmek aracıyla alınır. Kiracının son kirasını ödemeyerek bunu depozitoya sayması kiraya verenin rızası yoksa mümkün değildir. Fakat uygulamada bunun sıklıkla yapıldığı görülmektedir.

Depozito İadesi Arabuluculuğa Tabi Mi?

Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.