Con el nuevo auge de la construcción en España, en los últimos años ha aumentado el número de las compraventas de inmuebles sobre plano. En este tipo de compraventas el principal riesgo para el comprador consiste en la pérdida de las cantidades anticipadas al promotor como pago a cuenta del precio del inmueble. ¿Qué ocurriría si una vez entregadas las cantidades mencionadas la construcción no se iniciara, no se terminara o no se entregara en el plazo convenido?
Para aclarar esta situación debemos acudir a la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, que fue modificada en el año 2016, mediante la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras. Dicha normativa, para salvaguardar los derechos de los compradores en relación a los pagos anticipados, establece unas obligaciones específicas para los promotores.
¿Cuáles son las obligaciones del promotor?
Cuenta especial: el promotor debe depositar las cantidades percibidas a cuenta del precio de inmueble en una cuenta bancaria especial, de las que podrá disponer únicamente para los fines de la construcción.
Garantía: el promotor debe garantizar la devolución de las cantidades percibidas más los intereses legales en el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.
¿Cómo debe garantizar el promotor la devolución de las cantidades percibidas?
Existen dos tipos alternativos de la garantía a formalizar por el promotor:
Aval solidario: será emitido por entidades de crédito autorizadas.
Contrato de seguro de caución: será emitido por entidades aseguradoras autorizadas.
¿Desde qué momento existen las obligaciones mencionadas?
Estas obligaciones existen desde la obtención de la licencia de edificación por el promotor en el Ayuntamiento correspondiente.
¿Cuándo se cancela la garantía?
Se cancelará con la expedición de la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación u otro documento equivalente que faculte la ocupación de la vivienda por el comprador.
Si el promotor cumple con las obligaciones indicadas y el comprador ejerce sus derechos al reclamar las garantías a las que tiene derecho, entonces los riesgos de pérdida de cantidades entregadas a cuenta del precio de forma anticipada disminuyen o desaparecen, logrando una mayor seguridad para todas las partes en la transacción.
En Martí & Associats asesoramos tanto a promotores como a compradores en todos los aspectos de la venta de inmuebles en construcción, para que ambas partes puedan realizar sus transacciones con la máxima seguridad y el mejor asesoramiento.
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