Maakaaren osittaisuudistus on parhaillaan eduskunnan käsittelyssä. Esitetyillä muutoksilla pyritään lisäämään kiinteistönvaihdannan ja kiinteistökirjaamisen mahdollisuuksia ennakoitavalla tavalla. Muutosten ansiosta kiinteistöjen omistukseen liittyvät oikeudet ja menettelyt voivat olla entistä joustavampia ja selkeämpiä. Nostamme seuraavassa esiin muutamia keskeisiä hallituksen esityksen ehdotuksia, jotka voivat vaikuttaa merkittävästi etenkin kiinteistökehityshankkeisiin ja rahoitukseen.
Hallituksen esityksen mukaan kiinteistön hallinnanjako olisi mahdollista toteuttaa ja rekisteröidä jo silloin, kun kiinteistö on vielä täysin yhden omistajan omistuksessa. Tämä on hyödyllistä kiinteistökehittäjille, jotka voivat tällöin edetä kehitysprojektissa haluamallaan ripeydellä, ja omistuksen jakaminen voidaan toteuttaa vasta myöhemmin joustavasti suhteessa hallinnanjakoon.
Hallituksen esitys laajentaa kirjattavien oikeuksien piiriä. Erityisesti rahoituksen antajan kannalta merkittävä ehdotettu uudistus on, että elinkeinonharjoittajan velkojille antama panttaamattomuussitoumus (negative pledge) voitaisiin jatkossa kirjata ja se saisi siten sivullissitovuuden. Tämä selkeyttää ja vahvistaa rahoituksen antajan asemaa.
Uudistus edistää vesialueille kohdistuvien rakentamishankkeiden asemaa ja rahoitusedellytyksiä. Vesialueisiin kohdistuvat määräaikaiset ja siirtokelpoiset käyttöoikeudet tulevat jatkossa kirjaamisvelvollisuuden alaisiksi ja kiinnityskelpoisiksi. Tämä saattaa helpottaa esimerkiksi merituulivoimahankkeiden rahoitusta, sillä muutoksen myötä käyttöoikeudet voivat toimia vakuutena.
Kiinteistöllä olevia rakennuksia tai laitteita koskevien oikeuksien kirjaaminen tulisi uudistuksella mahdolliseksi muulloinkin kuin tuotaessa tai rakennettaessa ne kiinteistölle. Tämä mahdollistaa ainesosasuhteen tehokkaan purkamisen myös jälkikäteen, mikä voi helpottaa ja selkiyttää sale and lease back -järjestelyjä. Tämä on erityisen kiinnostavaa kiinteistösijoittajille ja mm. tonttirahastoille, jotka voivat hyötyä selkeämmistä ja joustavammista järjestelyistä.
Esitetyt uudistukset tuovat tervetulleita parannuksia kiinteistöjen hallintaan ja kehittämiseen, tehden omistuksen ja rahoituksen järjestelyistä entistä joustavampia ja ennakoitavampia. Muutokset on suunniteltu tulemaan voimaan mahdollisimman pian, kuitenkin viimeistään 1.11.2024, joten uudistukseen on hyvä alkaa perehtyä jo nyt hyvissä ajoin.
Fondian kiinteistöjen ja rakentamisen asiantuntijat auttavat mielellään aiheeseen liittyvissä kysymyksissä.
Originally published 06 June 2024
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
