La convention d'occupation précaire n'est pas régie par les dispositions relatives au bail de droit commun

Cass. 3^e civ., 11 janvier 2024, n° 22-16.974

Par un arrêt en date du 11 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler que la convention d'occupation précaire n'était pas un bail, et que par conséquent, l'obligation de délivrance prévue par l'article 1719 du Code civil ne lui était pas applicable.

En l'espèce, l'occupant se plaignant d'un dégât des eaux, avait assigné le propriétaire en réparation du préjudice subi.

Alors que la cour d'appel avait retenu un manquement du propriétaire à son obligation de délivrance, la Cour de cassation est venue casser la décision en rappelant que la convention d'occupation précaire n'est pas un bail.

Il en résulte que les dispositions relatives au bail de droit commun ne sont pas applicables à la convention d'occupation précaire. En effet, ce contrat est régi par les seules stipulations contractuelles, si bien qu'à défaut de viser expressément l'article 1719 du Code civil, celui-ci n'a pas vocation à s'appliquer aux relations entre les parties.

Les parties doivent donc veiller à être extrêmement précises lors de la rédaction de leur convention d'occupation précaire.

Pour rappel, la convention d'occupation précaire est une création prétorienne qui a été entérinée par la loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014), avec la création d'un article L145-5-1 dans le Code de commerce qui dispose que « n'est pas soumise au présent chapitre la convention d'occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties ».

Ainsi, la conclusion d'un tel contrat doit être justifiée par « l'existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité » (Cass. 3e civ., 9 nov. 2004, n° 03-15.084).

Le juge doit s'assurer du caractère objectif de la précarité, qui peut notamment résulter de la nature imprévisible de la période pendant laquelle l'usage du bien peut être conféré à l'occupant. Si cette condition fait défaut, il conviendra au juge de redonner au contrat sa véritable qualification.