2019新型冠状病毒（2019-nCoV）因2019年武汉病毒性肺炎病例而被发现，2020年1月12日被世界卫生组织命名。2019新型冠状病毒（2019-nCoV）疫情（以下简称"新型冠状病毒疫情"）自爆发至今，涉及城市众多、人口数量较大，给社会的生产、生活造成了重大影响，在法律上也存在诸多需要研究和适用的问题。本文着眼对新型冠状病毒疫情期间的商业物业租赁租金减免问题，从不可抗力、情势变更等角度对此特定期间内商业物业租赁租金减免的事由进行探究，以期帮助读者对此有所了解，并对相关商业主体的商业行为起到一定的指引作用，尽量减少不必要的争议和纠纷。
一、新型冠状病毒疫情是否为不可抗力？
关于不可抗力的定义及义务履行、责任承担的问题，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十七条规定："因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。"
《合同法》第一百一十八条规定："当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。"
《合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"
《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定："因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。"
从以上规定可以看出，不可抗力作为法定免责事由，我国相关法律对此作出了较为严格的规定，即不可抗力是发生在合同履行期间的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。在不可抗力事由发生时，合同当事人可根据不可抗力的影响，对未能全面履行合同而产生的责任请求部分或者全部免除，且法律另有规定的除外。另外，在不可抗力事由出现后，合同一方当事人应当及时通知合同相对方，并采取有效措施避免损失进一步扩大，即合同一方当事人有通知义务和减损义务。
目前因新型冠状病毒疫情，政府采取了封城、封路、延期上班等措施，且疫情客观上严重影响了社会和民众的生产生活。笔者认为，新型冠状病毒疫情这一客观情况的发生、扩散乃至爆发超出了社会大众可以预见的范围，且任何个体均无法独立阻止该疫情的发生，成为需要全社会共同努力才能克服和战胜的病毒疫情，根据上述法律规定，新型冠状病毒疫情应属于不可抗力。据新闻报道，中国国际贸易促进委员会于2020年2月2日向浙江湖州某制造企业出具全国首份新型冠状病毒感染的肺炎疫情不可抗力事实性证明，助力企业最大限度减轻因疫情造成不能履行合同的责任，维护企业合法权益。
二、商业物业承租人能否以不可抗力为由主张减免租金？
笔者认为，鉴于新型冠状病毒疫情对全国各地的影响并不相同，新型冠状病毒疫情这一不可抗力事件能否导致不能履行民事义务或者合同，需因地因事逐一甄别，不能一概而论。如，涉及跨城运输的买卖合同，因相关城市封闭交通运输导致无法运输，则属于因不可抗力导致不能履行合同，但如合同所涉城市并未封闭交通运输，则显然不能以此为由进行抗辩。又如，游客与旅行社签订出国旅游合同，后基于防治疫情扩散的需要，政府部门要求相关旅行社不能提供出国旅游服务，则也应属于因不可抗力导致不能履行合同，双方可要求解除合同且均无需承担相关责任。
但是，就商业物业租赁合同而言，虽然承租人租赁商业物业的用途和目的是用于商业经营，但这并不能被视为是租赁合同目的。合同目的是指合同双方当事人通过合同的订立和履行，期望最终得到的东西、结果或者达到的状态。对于出租人而言，签订租赁合同的目的是让渡租赁物业的占有、使用权而获取相应的租金收益，承租人的目的则是通过支付相应的租金获取租赁物业的占有、使用权。就合同义务而言，出租人主要义务是向承租人交付租赁物业并保证租赁物业能够正常使用，承租人的主要义务是向出租人支付租金和安全使用租赁物业。因此，根据上述有关不可抗力的规定，在无特殊情形下，鉴于新型冠状病毒疫情并不会影响出租人向承租人履行交付租赁物业和保证租赁物业能够正常使用的义务，亦不会影响承租人向出租人履行支付租金的义务，即该不可抗力事件并不能导致不能履行合同或民事义务。基于此，笔者认为，在无特殊情形下，商业物业租赁的承租人不能以新型冠状病毒疫情这一不可抗力事件作为主张减免租金的法定事由。
再者，根据上述有关不可抗力的规定，基于不可抗力事由可以免除的是民事责任的部分或全部承担，而非民事义务。具体到合同法律关系，义务是指合同规定的应当作为或不作为的情形，责任是指违反合同义务应当承担的不利法律后果，两者不能等同。基于不可抗力事由可以主张免除的是部分或全部违约责任，但并不能免除义务的履行。除非因不可抗力致使不能实现合同目的，合同一方依照《合同法》第九十四条"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的"的规定合法解除了合同，双方才能免除各自义务的履行。
当然，在特殊情形下，也不排除可以依据不可抗力事由主张减免租金。如，政府及有关部门为防治疫情而采取行政措施，要求商场等公众聚集场所在新型冠状病毒疫情未缓解之前暂停营业。此种情形下，虽然表面上导致租户无法使用商业物业的直接原因为政府行政行为，但实质仍然是因为疫情。对此，商业物业租赁合同双方当事人以及商场经营管理方均无法预见、避免和克服，应属于不可抗力事由导致商业物业租赁合同无法履行，此时承租人因无法使用租赁物业而可以请求减免租金，但也不能因出租人无法保证商业物业在此期间正常使用而向出租人主张赔偿经营损失。
三、承租人在经营受到重大影响的情况下，是否可援用情势变更规则主张减免租金？
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定："合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。"
根据上述规定，情势变更的特征是：（1）在合同依法有效成立后，有影响合同履行的重大变化事实发生，如合同赖以成立的基础或环境、合同履行的条件等发生了重大变化；（2）该等重大变化是不可归责于当事人的原因，当事人对于该等变化是无法预料或难以预料的；（3）非不可抗力造成，也不属于商业风险；（4）继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的；（5）受不利影响的一方当事人有权请求变更或解除合同。
如上所述，鉴于商业物业租赁合同不属于因新型冠状病毒疫情这一不可抗力事件造成的不能履行的合同类型，新型冠状病毒疫情导致的合同履行障碍显然也不属于正常的商业风险，承租人签订商业物业租赁合同并支付高额租金的目的是为了经营，其在订立合同时无法预见新型冠状病毒疫情会发生。现由于无法预见的新型冠状病毒疫情，整个社会都进入了高度紧张状态，民众按照疫情防控部署要求和倡导而大量减少外出，部分商场甚至主动暂定营业，导致承租人经营收入显著减少或在疫情期间无任何经营收入，进而可能导致承租人因经营困难而无力继续支付租金。笔者认为，如果新型冠状病毒疫情客观上导致了人流量严重减少、商场管理方主动暂停营业、承租人因感染而被隔离等事实发生，进而导致承租人经营发生困难或无法经营的，继续按商业物业租赁合同原约定履行，明显对一方或双方不公平，承租人可根据这一事实和上述关于情势变更的法律规定与出租人协商减免租金或者要求解除合同。但一些比较特殊的行业，如药店、便利店等，其收入有可能并未减少，反而有可能剧增，则显然无权要求出租人减免租金。
关于租金减免的数额问题，只能是出租人和承租人双方通过协商进行确定或由法院根据个案进行裁判，笔者在此无法提供具体的比例及数额，但应根据承租人经营受影响的程度、收入减少的原因等因素进行综合考虑。
四、关于公平原则的适用问题
最高人民法院于2003年6月11日颁布的《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已失效），规定了"由于'非典'疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理"的规则。在司法实践中，也有法院据此在"非典"疫情中对与此相类似的商业租赁合同纠纷案件，以公平原则为依据免除承租人一段期间的租金。
笔者认为，出现上述情形的原因在于《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》颁布前，相关法律尚未确立"情势变更规则"。随着2009年04月24日《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的颁布，"情势变更规则"得以确立。至此，公平原则作为民法的一项基本原则，在已有具体规则如情势变更规则可以适用的情况下，一般不宜再适用公平原则作为裁判依据，除非出现其他特殊情况。
综上，由于对有关"不可抗力""情势变更"的规定不甚了解，使得很多承租人认为在新型冠状病毒疫情期间，均可以"不可抗力"为由要求出租人减免租金，而不考虑自身实际情况，这可能会导致激化矛盾，产生不必要的争议和纠纷，且无法得到法律的保护。因此，笔者认为，关于新型冠状病毒疫情期间的商业物业租赁租金减免事由及数额，应由双方结合实际情况，确定合适的法定事由，在法律框架下友好协商，根据具体问题制定具体解决方案，不能盲目要求减免租金或主张权利。
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