Avec la multiplication des vérifications fiscales dans le secteur de l'immobilier, il est plus important que jamais de rester au fait des règles fiscales. L'Agence du revenu du Canada (l'« ARC ») et Revenu Québec ont intensifié leur surveillance des transactions immobilières, et l'investissement de 73,1 millions de dollars du gouvernement fédéral prévu pour les cinq prochaines années lance un message clair : l'inobservation fiscale dans le secteur du logement ne passera pas sous le radar. Dans le présent article, nous nous intéressons à la règle sur les reventes précipitées de biens, aux conséquences qu'elle peut impliquer pour vous et aux mesures à prendre pour éviter de coûteuses surprises.
Comprendre la règle sur les reventes précipitées de biens
Pour freiner l'inobservation fiscale dans le secteur immobilier, le gouvernement fédéral a introduit de nouvelles règles dans le budget 2022 ciblant la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels, lesquelles sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023. La revente précipitée de biens s'entend de l'achat d'un bien immobilier résidentiel dans l'intention de le revendre rapidement afin de réaliser un profit. En vertu de la nouvelle règle sur les reventes précipitées de biens, les profits découlant de la vente d'un bien immobilier résidentiel vendu dans les 365 jours suivant son achat sont réputés être un revenu d'entreprise, quelle que soit l'intention du vendeur. Cette règle s'applique même si le bien a été initialement acheté en tant que résidence personnelle ou à des fins d'investissement à long terme.
En vertu de cette règle, les gains provenant de la vente de biens immobiliers résidentiels détenus depuis moins de 365 jours sont entièrement imposables à titre de revenu d'entreprise, ce qui signifie qu'ils ne sont plus admissibles au taux d'inclusion des gains en capital de 50 % ou à l'exemption pour résidence principale.
Les seules exceptions à cette règle sont précisées dans la loi et comprennent certains événements de vie, tels que :
- le décès;
- l'échec du mariage;
- l'ajout d'un membre dans la famille;
- l'invalidité;
- l'insolvabilité;
- une réinstallation liée à l'emploi;
- une cessation d'emploi involontaire; et
- une menace à la sécurité personnelle ou une expropriation.
Une modification législative publiée en août 2024 (mais pas encore en vigueur en raison de la prorogation du Parlement) prévoit une exclusion supplémentaire pour les dispositions réputées effectuées par une fiducie au décès d'un bénéficiaire. Cette modification législative donne des précisions sur le traitement des transferts de biens en cas de décès du bénéficiaire.
Dans les cas où la règle s'applique, les dépenses raisonnables engagées pour gagner le revenu, comme les frais d'entretien du bien ou les frais de transaction, sont déductibles. Cependant, toute perte résultant de la vente ne peut être déclarée à titre de perte d'entreprise.
Transactions à surveiller
Bien que la règle sur les reventes précipitées de biens peut sembler simple à la première lecture, certaines situations peuvent involontairement être incluses dans son champ d'application, ce qui risque d'entraîner de la confusion pour les contribuables. Prenons l'exemple d'une fiducie familiale qui possède un bien immobilier résidentiel que l'un de ses bénéficiaires utilise depuis de nombreuses années comme résidence principale. Avant 2017, les fiducies familiales pouvaient demander l'exemption pour résidence principale à l'égard d'un bien occupé par un bénéficiaire admissible. Cependant, en vertu des modifications apportées aux règles en 2017, les fiducies familiales sont désormais tenues de distribuer le bien au bénéficiaire, ce qui permet à ce dernier de demander l'exemption pour résidence principale à l'égard des années pendant lesquelles la fiducie a détenu le bien.
Le problème survient si le bénéficiaire vend le bien dans les 365 jours suivant la distribution par la fiducie. Dans un tel cas, la règle sur les reventes précipitées de biens s'appliquerait probablement, ce qui empêcherait le bénéficiaire de demander l'exemption pour résidence principale et aurait plutôt pour effet de convertir les gains, le cas échéant, en revenu d'entreprise imposable. Cette situation souligne à quel point il est important de comprendre l'incidence que peut avoir la règle des 365 jours sur les transactions visant une fiducie familiale.
En 2024, l'ARC a publié d'autres précisions concernant l'application de la règle sur les reventes précipitées de biens dans le contexte des sociétés. La règle s'applique dans les situations suivantes :
- Lorsque deux sociétés fusionnent et que la nouvelle entité issue de la fusion vend un bien immobilier résidentiel dans les 365 jours suivant la fusion.
- Lorsqu'une société mère reçoit un bien immobilier résidentiel de sa filiale à la suite d'une liquidation et qu'elle vend le bien en question dans les 365 jours suivant la liquidation.
- Lorsqu'une société transfère un bien immobilier résidentiel à une société liée dans le cadre d'un transfert en vertu de l'article 85 de la Loi de l'impôt sur le revenu, et que la société liée vend le bien dans les 365 jours suivant le transfert.
Ces précisions soulignent le fait que la règle sur les reventes précipitées de biens s'applique de façon générale à différentes structures de propriété – non seulement aux acheteurs et aux vendeurs individuels, mais également aux fiducies et aux sociétés. Les contribuables prenant part à de telles transactions doivent connaître les règles et exceptions qui s'y appliquent spécifiquement afin d'éviter des conséquences fiscales inattendues.
Le groupe Droit fiscal de Miller Thomson peut vous aider à comprendre les complexités de la règle sur les reventes précipitées de biens. Qu'il s'agisse de la vente de biens, des distributions d'une fiducie ou des transactions de sociétés, nous fournissons des conseils sur mesure visant à assurer la conformité, à limiter les risques et à optimiser votre stratégie fiscale. Laissez-nous vous guider pour comprendre ces changements et protéger vos intérêts.
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