1. Giriş
Bir taşınmazın cinsi (işyeri, mesken, arsa vb.), taşınmazın bulunduğu yerin imar durumuna bağlı olarak taşınmazın tapu kaydı tesis edilirken tespit edilmektedir. Ancak bu tespitten sonra, çeşitli sebeplerde taşınmazın cinsinde değişiklik yapılabilir. Örneğin cins değişikliği ile bağ, bahçe statüsündeki bir taşınmaz, üzerinde yapı inşa edilebilecek bir arsaya; mesken konumundaki bir taşınmaz işyerine dönüştürülebilir.
Biz, bu makalemizde, kısaca malikin isteğine bağlı olarak tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün cinsinin işyeri olarak değiştirilmesinden bahsedeceğiz.
2. Kat Malikleri Kurulu Kararı
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun ("Kanun") 24. Maddesi uyarınca ana gayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Bu kapsamda, bağımsız bölüm malikinin, tek başına bağımsız bölümü işyeri olarak kullanmaya karar vermesi yeterli olmayıp, bu bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabileceği yönünde kat malikleri kurulu kararı alınması gerekmekte ve bu karar açısından oy çoğunluğu yeterli görülmeyip, oybirliği şartı aranmaktadır. Malikin tapu müdürlüğüne yapacağı başvuruda, bu kararı sunması gerekmektedir. Önemle hatırlatmak gerekir ki, cins tahsisi için bağımsız bölümün bulunduğu yerdeki imar planlarının, söz konusu bağımsız bölümün meskenden işyerine çevrilmesine elverişli olması gerekmektedir. Bu sebeple, cins değişikliği işlemlerine başlamadan evvel, ilgili taşınmazın imar durumu sorgulanmalıdır, zira imar durumu bir taşınmazın kullanım ve yapılaşma koşullarını belirler.
Öte yandan, aynı madde uyarınca bazı işyerlerinin açılması kesin olarak yasaklanmıştır. Hastane, dispanser, klinik, poliklinik vb. müesseseler bu kapsamdadır. İlgili bağımsız bölümün tapuda işyeri, ticaret yeri veya mesken olarak göründüğüne bakılmaksızın, kat maliklerinin bu yöndeki anlaşmaları kesin olarak hükümsüzdür.
3. Proje Tadilatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesinde Değişiklik
Kat Malikleri Kurulu kararının temin edilmesinden sonra, meskenin işyerine çevrilmesine ilişkin inşaatta bazı tadilatların yapılması gerekecektir; zira belediyenin işyeri ve çalışma ruhsatı verebilmesi için işyerinde bulunması gereken bazı kıstaslar mevcuttur. Bu tadilat projeleri ve ilgili belediyenin talep edebileceği sair belgeler ile birlikte, tadilat ruhsatı temin edilmesi için belediyeye başvuru yapılması gerekmektedir. Tadilat ruhsatı kapsamında yapıda meskenin işyerine çevrilmesine ilişkin değişiklikler yapıldıktan sonra, yapı kullanma izin belgesinde (iskan) bağımsız bölümün kullanım amacı meskenden işyerine çevrilecektir. Bağımsız bölümde gerçekleştirilecek faaliyete ilişkin olarak, kullanım amacına uygun hale getirilen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak, İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmelik kapsamında ruhsat temin edilebilecektir.
4. Tapu Müdürlüğüne Başvuru
Yukarıdaki işlemler tamamlandıktan sonra, malik meskenin bulunduğu yerdeki tapu müdürlüğüne başvurarak meskenin cinsinin tapuda işyeri olarak değiştirilmesini talep edebilecektir. Cins değişikliğine ilişkin olarak malik tarafından tapuda ilgili taşınmazın değeri gözetilerek belirli bir harç ödenmesi gerekecektir.
Önemle belirtmek gerekir ki, tüm bu işlemler açısından, ilgili taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğü ve bağlı olunan belediyeye göre ek bilgi/belge talepleri gündeme gelebilecektir zira pratikte tapu müdürlükleri ve belediyelerin uygulamaları arasında bazı farklılıklar görülebilmektedir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
