Giriş

Son dönemde yaygın bir uygulama olan konutların kısa süreli kiralanması konusunda mevzuatta bir takım boşluklar bulunmaktaydı. 2023 yılının Kasım ayında yayınlanarak 01.01.2024 tarihinde yürürlüğe giren Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ("Kanun") ve Aralık 2023'te yayınlanan Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik ("Yönetmelik") ile bu konuda bazı düzenlemeler yürürlüğe girmiştir.

Bu makalemizde, konutların çeşitli yöntemlerle yerli veya yabancı kişilere tek seferde yüz gün veya yüz günden daha kısa süreyle turizm amaçlı kiralanmasına ilişkin düzenlemeleri değerlendirmekteyiz.

Konut, Turizm Amaçlı Kiralama ve İzin Belgesi

İlgili mevzuat kapsamında konut, tapu sicilinde konut amaçlı kayıtlı olan veya üzerinde konut amaçlı kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bulunan her türlü bağımsız bölümü ifade etmektedir. Yönetmelik kapsamında konutlar açısından yeni bir tanımlama da getirilmiştir. Bu bağlamda, resepsiyon, güvenlik ve günlük temizlik servisi mekânlarının bulunduğu; sağlık hizmetleri, kuru temizleme, çamaşırhane, taşıma, yemek ve alışveriş servisi hizmetleri ile spor salonu ve yüzme havuzu gibi hizmetlerin verilebildiği birden fazla bağımsız bölümü ihtiva eden konut binaları, "yüksek nitelikli konut (rezidans)" olarak tanımlanmıştır.

Konutların kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanması "turizm amaçlı kiralama" olarak tanımlanmıştır. Ancak tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar Kanunun kapsamı dışında bırakılmıştır, bu tür kiralamalar için Türk Borçlar Kanunu'nun ilgili hükümleri geçerli olacaktır.

Mevzuatta, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, kiraya veren tarafından kullanıcılar ile kiralama sözleşmesi akdedilmeden önce Kültür ve Turizm Bakanlığından ("Bakanlık") izin belgesi alınmasının ve nitelikleri Bakanlıkça belirlenen plaketin konutun girişine asılmasının zorunlu olduğu belirtilmiştir. Yönetmelik uyarınca plakette, (i) "Turizm Amaçlı Konut" ibaresi ve konutun Bakanlığın denetimine tabi olduğuna dair bilgi, (ii) izin belgesi tarihi, konutun bulunduğu ilin plaka kodu ile başlayan belge numarası ve izin belgesi sahibinin irtibat numarası ile (iii) konutun adresi yer alır.

İzin belgesi alınması için, izin belgesine konu olacak bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunlu olup, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde, sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu şart aranmaktadır.

Ancak üçten fazla bağımsız bölümden oluşan binalarda, en fazla toplam bağımsız bölüm sayısının %25'i için aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilmektedir. Aynı kiraya veren adına ilgili binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda ise, bu taşınmaz bir işyeri olarak nitelendirilecek ve izin belgesi başvurusunda işyeri açma ve çalışma ruhsatının ibrazı da zorunlu olacaktır. Bu durumda ayrıca başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitesinde yer alması durumunda tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı da izin belgesi başvurusunda yer alması gereken belgeler arasındadır.

Yönetmelik'te izin belgesi başvurularında konutlarda aranacak bazı asgari niteliklere de yer verilmiştir. Bu kapsamda, konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için konutlarda en az bir yatak, tuvalet-banyo, yaşam alanı ile mutfak düzenlemesi, sıcak ve soğuk su, yatak odalarında nitelikli yatak, kişi başı bir yastık, yangın söndürücüler, duman detektörü, kaçış merdiveninin yerini gösteren kroki gibi niteliklerin yer alması zorunludur. Aynı zamanda konutun kapasitesi belirlenirken, her yatak odasının iki kişilik olacak şekilde hesaplandığı, yatak odası sayıları haricinde en fazla iki kişilik kapasite ilave edilebileceği ve anılan şartları sağlayan oda sayısı daha fazla olsa dahi, aynı konutta konaklayabilecek kişi sayısının, üç yaşından küçük çocuklar hariç en fazla on iki kişi olduğu belirtilmektedir.

Aynı zamanda Yönetmelik kapsamında konutun tanıtım ve pazarlamasının yapıldığı her türlü ortamda konutun izin belgesinin örneğinin okunaklı bir şekilde yayımlanması gerekmekte olup bu tanıtımlarda konutların nitelikleri, site/apartman yönetim kuralları, konutun teslim saatleri gibi bazı bilgilerin yer alması da mecburidir.

Kiraya Verenler Açısından

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene ait olup, kiraya veren haricinde turizm amaçlı kiralama faaliyetinin yürütülmesi halinde bu kiralamalar, münhasıran belgelendirilmiş (A) grubu seyahat acentaları aracılığıyla yapılabilecektir.

İzin belgesi sahibi ile kullanıcı arasında akdedilen konut kiralanmasına yönelik sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erecektir ve bu tür sözleşmelerin, Türk Borçlar Kanunu'nun konut kiralarına ilişkin otomatik yenileme hükmüne tabi olmayacağı anlaşılmaktadır, zira en fazla yüz gün süreli kiralamalar işbu makaleye konu mevzuat kapsamındadır.

Ayrıca izin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaklanmıştır. İlaveten yüksek nitelikli konutların kiralama faaliyetlerinin konut işletmesi eliyle de yapılabileceği, bu durumda izin belgesinin konut işletmesini yapan şirket adına düzenleneceği belirtilmiştir.

Önemli Ek Düzenlemeler

Yukarıda tanımlanan yüksek nitelikli konutlara dair yönetim planında kısa süreli kiralama faaliyetine izin verildiği belirtilmişse, izin belgesi başvurusunda başvuru sahiplerinin kat malikleri kararını ibraz etme zorunluluğu olmadığı belirtilmektedir.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında Kimlik Bildirme Kanunu hükümlerinin uygulanacağı ve izin sahibinin bu kapsamsa bildirim yükümlüsü olduğu unutulmamalıdır. İlaveten, izin belgesi sahipleri, turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunurken gerçek kişi kiracıların kişisel verilerini de işleyeceğinden, bu kişiler Kişisel Verilerin Korunması Kanunundan doğan yükümlülüklerini de yerine getirmelidirler.

İzin belgesi sahibi, gerçek kişi ise ölüm tarihinden itibaren üç ay içerisinde mirasçılar tarafından başvuruda bulunulmaması veya tüzel kişi ise tüzel kişiliğinin sona ermesi durumunda izin belgesi geçersiz halegelecektir. Ancak, bu durumda turizm amaçlı kiralamada bulunan kullanıcıların haklarının ilgili sözleşme süresi sonuna kadar devam edeceği düzenlenmiştir.

Bakanlık'tan izin alınmadan turizm amaçlı kiralama faaliyeti yapılması halinde yüksek meblağlarda parasal idari yaptırımlar öngörülmüştür. İlaveten, idari yaptırımlara uyulmaması halinde izin belgesinin iptali de söz konusu olabilecektir. Bir diğer husus da, izin belgesi düzenlenen konutlar valilik tarafından denetime tabidir; denetim sonucunda düzenlenecek rapora göre bazı idari yaptırımlar söz konusu olabilir.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.