1. Giriş

Türk Borçlar Kanunu'nun ("Kanun") 352/1 maddesi uyarınca kiracı tarafından kiralanan yerin belirli bir tarihte boşaltılacağı taahhüt edilirse, kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sonlandırma hakkına sahiptir.

Kiracının bu madde uyarınca vereceği tahliye taahhüdünün, belirli bir şartın gerçekleşmesine bağlı kılınması durumunda, taahhüdün geçerli sayılıp sayılmayacağına dair farklı görüşler mevcut olmakla birlikte, Yargıtay kararları incelendiğinde, genel itibariyle tahliye taahhüdünün belirli bir şarta bağlı olmasının, taahhüdü geçersiz kılmayacağı anlaşılmaktadır. Bununla birlikte, taahhüdün bağlı olacağı koşulun ne olduğu hususu önem arz etmektedir; zira kimi zaman bu tür koşullar, doğrudan tahliye taahhüdünün geçersiz olmasına sebebiyet vermeyecek olsa da pratik anlamda taahhüdün işlevselliğini ortadan kaldırabilir. Bu yazımızda, genel anlamda tahliye taahhüdünün geçerlilik koşullarını ve tahliye taahhüdünün şarta bağlanmasını inceleyeceğiz.

  1. Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Koşulları

Her ne kadar Kanun'da tahliye taahhüdünün geçerlilik koşulları sayılmasa da, Yargıtay kararları kapsamında, tahliye taahhüdünün geçerli olması için aşağıdaki koşulların tamamının mevcut olması gerekmektedir:

  1. Tahliye taahhüdü, yazılı şekilde düzenlenmelidir.
    Kiracı tarafından kiraya verene teslim edilen yazılı tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinden ayrı olarak yazılmış bir metin olabileceği gibi, kira sözleşmesine sonradan bir protokol ile de eklenebilir.
    Öte yandan, kira sözleşmesinin imzalanması anında kira sözleşmesi içerisinde mevcut bir tahliye taahhüdü, kuvvetle muhtemel kiralananın tesliminden önce verilmiş bir taahhüt olacağından, aşağıda (b) bendinde izah edildiği üzere geçersiz addedilebilecektir.
  2. Tahliye taahhüdünün kiralananın teslim edilmesinden sonraki bir tarihte verilmesi gerekmektedir.
    Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin imzalanması aşamasında değil, kiralanan kiracı tarafından teslim alındıktan sonra verilmiş olmalıdır. Kiralananın tesliminden önce kiracının vereceği tahliye taahhütnamesi, baskı altında verilmiş olduğundan bahisle geçersiz addedilecektir.
  3. Tahliye taahhüdünde tahliye tarihinin (taşınmazın boşaltılacağı tarih) açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
  4. Tahliye taahhüdü, bizzat kiracı veya temsilci tarafından verilmiş olmalıdır. Kiracı sayısı birden fazla ise her bir kiracının taahhütnamede imzası olmalıdır.
  5. Tahliye taahhüdü serbest iradeyle verilmelidir.
  1. Şarta Bağlı Tahliye Taahhüdü

Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 2015/11188 E.2016/839 K. sayılı kararında "Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanunu'nun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu'nun 170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır." ifadelerine yer verilerek, şarta bağlı tahliye taahhüdünün geçerli olduğu belirtilmiştir. Eski Borçlar Kanunu yürürlükte iken de Yargıtay tarafından aynı yönde kararlar verilmiştir.1

Bu kapsamda, yazımızın ikinci bölümünde açıklanan tahliye taahhütnamesine ilişkin geçerlilik koşullarının tamamının mevcut olması kaydıyla, tahliye taahhüdünün şarta bağlanması, tahliye taahhüdünü geçersiz kılmayacaktır.

Bu noktada, tahliye tarihinin belirli olması hususu önem arz etmektedir; zira tahliye taahhüdü bir koşula bağlandığında, tahliye tarihi muğlak hale gelebilir. Örneğin; kiraya verenin kiralanan yere ihtiyaç duyması halinde, kiracının kiralanan yeri tahliye edeceğine dair şarta bağlı bir taahhütte, tahliye tarihi net olmayacağından, böyle bir taahhüt geçersiz addedilmelidir. Öte yandan, kiracının kira sözleşmesinden doğan, muaccel ve ödenmemiş kira borçlarını belirli bir tarihe dek ödememesi halinde, o tarihte kiralanan yeri tahliye edeceğine dair şartlı bağlı bir taahhütte, tahliye tarihi belirli olacağından, taahhüdün geçersiz olduğundan bahsedilemeyecektir.

Bununla birlikte, bazı durumlarda, şarta bağlı tahliye taahhüdünde tahliye tarihi net olsa dahi, taahhüdün şarta bağlı olması, taahhüdün işlevselliğini azaltabilir. Şöyle ki; eğer kiraya veren tarafından şarta bağlı tahliye taahhütnamesine istinaden icra veya dava yoluyla ileri sürülecek tahliye talebine karşı kiracı tarafından bahse konu şartın gerçekleşmediği yönünde bir iddia ileri sürülürse, mahkemece şartın gerçekleşip gerçekleşmediğinin tartışılması söz konusu olacak ve kiracının tahliye edilme süreci uzayabilecektir. Örneğin; kiracının bina yönetim kurallarına uymaması halinde, kira süresinin sonunda mecuru tahliye edeceğine dair bir taahhüt açısından böyle bir problem yaşanabilir. Bu bakımdan, taahhüdün bağlı olacağı şartın, objektif ve meydana geldiği kolayca ispat edilebilir bir şart olması da önem teşkil edecektir.

Footnotes

1 Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2007/6086 K. 2007/7625 T. 18.6.2007, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E. 2009/10286 K. 2010/558 T. 26.1.2010

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.