A. Giris
06.02.2023 ve takip eden tarihlerde Kahramanmaras merkezli olarak meydana gelen depremlerden etkilenen illerde (Adana, Diyarbakir, Gaziantep, Hatay, Kahramanmaras, Kilis, Malatya, Osmaniye, Sanliurfa) Olaganüstü Hal ilan edilmesine dair Cumhurbaskani Karari 08.02.2023 tarihli ve 32098 sayili Resmi Gazete'de yayinlanmistir.
Bu makalede, depremlerden etkilenen illerde depremlerin yikici etkisinin isyeri kiralari bakimindan mücbir sebep teskil edip etmeyecegi ve bu kapsamda kiracinin kira bedeli ile ortak gider ödeme yükümlülügünün askiya alinmasinin mümkün olup olmadigi hususu incelenecektir.
B. Deprem ve Olaganüstü Hal Kararinin Mücbir Sebep Teskil Edip Etmeyecegi
Taraflar arasinda akdedilmis olan kira sözlesmesinde, depremin bir mücbir sebep olarak kabul edilecegine dair bir düzenleme bulunmasindan bagimsiz olarak, deprem nedeniyle mecurun içerisinde yer aldigi bina kapali tutuluyorsa (örnegin alisveris merkezleri) veya mecurun bulundugu bina açik olsa dahi, mecurda deprem nedeniyle hasar meydana geldiyse ve mecur bu nedenle kullanilamaz hale geldiyse, ilgili sözlesme açisindan depremin mücbir sebep olarak degerlendirilmesi gerekecektir. Bu illerde Olaganüstü Hal karari verilmis olmasaydi dahi, anilan sonuçlar meydana geldigi ölçüde, depremin yine ilgili kira sözlesmeleri bakimindan mücbir sebep olarak degerlendirilmesi mümkün olacakti.
Öte yandan, mecur depremden etkilenen illerde bulunsa dahi, eger mecurun kullanimini imkansiz hale getiren bir hasar söz konusu degilse veya mecur bir bina içerisinde yer alip, mecur hasarsiz ise ve ayni zamanda o binanin kullanimi da mümkün ise, depremi mücbir sebep olarak degerlendirmek mümkün görünmemektedir. Elbette, her bir somut olayin, kendisine özel sartlar bakimindan (örn. mecurun bulundugu ilin genel durumu) ayrica degerlendirilmesinde fayda bulunmaktadir.
C. Kira Bedeli ve Ortak Gider Ödeme Yükümlülügünün Askiya Alinmasi
Bazi durumlarda, kira sözlesmesi mücbir sebep halinde kira bedeli ve/veya ortak gider ödeme yükümlülügünün askiya alinacagini açikça düzenlemektedir. Ancak bize göre, yukarida bahsedilen durumlarda, sözlesmede kira bedeli ve/veya ortak giderler ödemelerinin askiya alinacagina iliskin bir hüküm olmamasi halinde dahi, mücbir sebep süresince hem kira bedeli hem de ortak gider ödemelerinin askiya alinmasi gerekir. Ödemelerin askiya alinacagi süre ise, mücbir sebebin etkilerinin devam ettigi süre olmalidir. Örnegin; mecurda herhangi bir hasar yoksa ancak mecurun içerisinde bulundugu isyeri kapali tutuluyorsa, isyeri kapali kaldigi sürece yükümlülükler askida olacaktir. Diger yandan, mecurda hasar söz konusu ise ve mecur kullanilamaz halde ise, mecur mal sahibi tarafindan onarilip eski haline getirilene dek yükümlülükler askida olmalidir.
D. FESIH HAKKI
Taraflar arasinda akdedilmis olan kira sözlesmesinde mücbir sebep halinin belirli bir süreden fazla devam etmesi halinde taraflara sözlesmeyi fesih hakki verilmis ise ve bahse konu durumlar belirtilen süreyi asarsa, taraflarca fesih hakkinin kullanilmasi da söz konusu olabilecektir. Ilaveten, sözlesmede fesih hakkina yönelik açik bir düzenleme bulunmasa dahi, mücbir sebep halinin makul süreyi asmasi halinde, taraflarin yine sözlesmeyi feshetmeleri mümkün olacaktir. Bahse konu makul sürenin tayininde Olaganüstü Hal süresinin de gözetilmesi uygun olacaktir.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
