O Governo Federal publicou nesta quinta-feira, 31/10/2023, no Diário Oficial a Lei n° 14.711/2023, denominada Marco Legal das Garantias. A nova lei tem como objetivo o aprimoramento das regras de garantia real dada em empréstimos (alienação fiduciária, hipoteca) e a facilitação da execução de garantias extrajudicialmente, em caso de inadimplemento de contrato.
Diversas foram as alterações trazidas pelo Marco Legal das Garantias, mas dentre elas destacamos algumas feitas especificamente em relação à Lei nº 9.514/97, que trata sobre a alienação fiduciária de coisa imóvel.
A primeira alteração relevante foi a alteração do artigo 22 da referida norma, para incluir em seu parágrafo 3° a possibilidade de o Registro de Imóveis registrar uma alienação fiduciária superveniente, tornando-se eficaz a partir do cancelamento da propriedade fiduciária anteriormente constituída.
Desta forma, ao contrário da redação anterior, a nova garantia não estará sujeita ao cancelamento da garantia vigente para ser registrada, outorgando mais segurança ao novo credor, uma vez que já terá sua garantia registrada quando da liberação da antiga alienação fiduciária.
O Marco Legal das Garantias também destrincha o parágrafo 5° do art. 27, excluindo a previsão anterior de quitação automática da dívida e, também, para prever que, na hipótese do segundo leilão não for suficiente para o pagamento integral do montante da dívida, das despesas e dos encargos tratados na lei, o credor poderá cobrar por ação de execução e, caso aplicável, excussão das demais garantias da dívida, o remanescente devido pelo devedor.
Assim, mesmo quando o resultado do segundo leilão for inferior ao valor devido, a dívida não será extinta, como previsto anteriormente, de forma que o credor não será prejudicado.
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