Ülkemizde konut satışlarının artması, satın alınan evde kiracının oturması durumunu yaratabilmekte ve satın alınan evdeki kiracı nasıl çıkarılır sorusuna cevap aramayı tetiklemektedir. Bu durumda ev sahipleri ya ihtiyaçları nedeniyle ya da daha yüksek kira ücreti elde edebilmek için satın alınan evden kiracının tahliyesini istemektedir. Bu yazımızda, satın alınan evden kiracının tahliyesi şartları ve süreci incelecek ve satın alınan evdeki kiracı nasıl çıkarılır sorusu başta olmak üzere sıkça sorulan sorulara cevap verilecektir.
Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi
Yeni malik, önceki dönemde yapılan kira sözleşmesini devam ettirmek istemiyorsa eski sözleşme ile oturmaya devam eden kiracıyı evden çıkarabilmektedir. Ancak bu konuda belirli şartlar gerçekleşmeli ve prosedürler takip edilmelidir. Bu şart ve prosedürler Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinde yer almaktadır. Buna göre satın alınan evden kiracıyı tahliye etmek isteyen yeni malik, kiracıya ihtarname çekmeli ve 6 aylık süre içerisinde kiracı evi boşaltmazsa tahliye davası açmalıdır.
Bunun yanı sıra, TBK 351'in son fıkrası ihtiyaç nedeniyle tahliye usulünün basitleştirilmiş hâlinin yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi için de uygulanabileceğini belirtmektedir. Buna göre kiralanana ihtiyacı bulunan malik, önceki malikin kira sözleşmesini devralmış sayıldığından, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde gereksinim nedeniyle kiracıyı tahliye edebilmektedir.
Öte yandan satın alınan evdeki kiracı nasıl çıkarılır sorusuna ihtiyaç nedeniyle tahliyenin standart usulü de cevap verebilmektedir. Buna göre yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa yeni malik kiracıya fesih bildirim süresine uygun olarak ihtarname göndererek kiralananı dava yoluyla tahliye ettirebilecektir.
Yeni Malikin İhtiyacı Sebebiyle Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle satın alınan evden kiracının tahliyesi Türk Borçlar Kanunu'nun 351. Maddesinde düzenlenmiştir.
MADDE 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
Türk Borçlar Kanunu md. 351
Madde metninde görüldüğü üzere, satın alınan evden kiracının tahliyesi için yeni malikin ihtiyacına dayanılacaksa satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname gönderilmeli ve tahliye için süre verilmelidir. Satın alınan evdeki kiracı verilen 6 aylık süre içerisinde kiralananı tahliye etmezse dava yoluyla kiracı tahliye edilebilmektedir.
TBK m. 351'e göre malikin satın alınan evden kiracıyı tahliye edebilmesi için başvurabileceği iki yol vardır. İlk yola göre malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bir şekilde tahliye talebini bildirmelidir. Bunun sonrasında taşınmazı iktisap ettiği tarihten 6 ay sonra olmak koşuluyla tahliye davası açması gerekmektedir. Bu durumu bir örnekle daha iyi açıklayalım. Örneğin 20.10.2025 tarihinde malik olan ev sahibi ilk olarak 20.11.2025'e kadar kiracıya bir tahliye talebi göndermek zorundadır. Bu tahliye talebini gönderen malik, tebliğden eski malikle olan sözleşme daha kısa sürede bitiyorsa bu sürenin bitiminde, daha uzunsa 6 ay sonra bir tahliye davası açıp satın alınan evdeki kiracının tahliyesini gerçekleştirebilir. Görüldüğü üzere kanun, malike, satın alınan evdeki kiracının tahliyesi için sürelere uygun bir şekilde ihtar gönderme ve tahliye davası açma yükümlülüğü yüklemiştir.
kiralananı sonradan edinen kişinin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmakta seçimlik hakkı bulunmaktadır. Yeni malik satın almadan itibaren 1 ay içinde bu durumu ve ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini kiracıya tebliğ ettikten sonra eski malikle yapılmış kira sözleşmesi daha kısa bir sürede sona eriyorsa sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira sözleşmesi daha uzun bir sürede sona eriyorsa, satın alma tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açabilir.
Davacının kirada oturduğuna ilişkin kira sözleşmesi, İstanbul'da başka oturabileceği gayrimenkulu bulunmadığı tapu kayıtları, tanık anlatımları ve tüm dosya kapsamından anlaşılmakla, davacının ihtiyacının samimi, zorunlu ve daimi olduğundan mahkemece davanın kabulüne ilişkin verilen kararda bir hata bulunmamaktadır.
Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İstanbul BAM, 36. HD., E. 2018/921 K. 2020/762 T. 4.6.2020
TBK m. 351/2'de yer alan ikinci yola göre malik sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açarak kiracıyı evden çıkarabilmektedir. Bu yolda malik 6 aylık bir süre vererek ihtarda bulunmak zorunda değildir. Keza ihtarda bulunmamış olsa dahi sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile satın alınan evdeki kiracının tahliyesi gerçekleştirilebilmektedir. Fakat ihtiyacın gerçek ve samimi olması aranan bir şarttır.
Olayımıza gelince; taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup, olmadığı noktasındadır. Davacı ihtarnamede ve dava dilekçesinde taşınmaza kendi ihtiyacı olduğunu belirtmiş, ancak daha sonraki beyanlarında taşınmaza kayın pederinin ihtiyacı olduğunu, son olarak da oğlunun evlenerek bu evde oturacağını, kayınpederinin de onunla birlikte oturacağını bildirmiştir.Ancak ihtiyaçlı oğlunun nişan ve evlilik hazırlığı içinde olduğuna dair bir belge ve delil ibraz etmemiştir.Davacı tanığının ihtiyaç iddiasına ilişkin bir beyanı yoktur. Davacı ihtiyaç iddiasının gereçek samimi, zorunlu olduğunu kanıtlama yükümlülüğü altındadır. Mevcut delillere göre iddianın kanıtlandığından bahsedilemez. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmiş olması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır Yargıtay Kararı - 6. HD., E.
2012/814 K. 2012/4701 T. 22.3.2012
Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır: Tahliye Şartları
Kanuna göre yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuk, torun), üstsoyunun veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin o yeri konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğunun bulunması gerekmektedir. Bu sebeple belirttiğimiz kişilerin o yeri kullanma zorunluluğunun bulunması, yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi için aranan bir şarttır. Belirtilen kişiler bakımından o yerin konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğu bulunması durumunda, satın alınan evdeki kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabını arayan yeni malik, emsal kararlar ve kanun çerçevesinde gerekli adımları atarak kiracıyı tahliye edebilecektir.
Yargıtay bu yönde davalarda kullanma zorunluluğunun olup olmadığını detaylı bir şekilde incelemektedir. Bu sebeple kullanma zorunluluğunun varlığının ispatı önem arz etmektedir. Usul hukuku bağlamında ispat yükü, yeni malik üzerindedir. Farklı bir deyişle kullanma zorunluluğunun varlığını yeni malik ispat edecektir.
İstanbul BAM'a göre kullanma zorunluluğu gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, aynı şekilde devamlı olmalıdır Bunun yanı sıra mahkemeye göre ihtiyaç, tahliye davasının açıldığı tarihte ve yargılama devam ettiği müddetçe var olmalıdır.
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapıldıktan sonra mecurun mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malikin ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak için iki seçeneğinin bulunduğu: TBK 351. madde gereğince edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtarname tebliğ etmek suretiyle altı ay sonra dava açabileceği veya TBK 350. madde gereğince kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabileceği, yeni malikin her iki seçeneği ayrı ayrı kullanma imkanının bulunduğu, böylece davanın süresinde açıldığı anlaşılmıştır.Konut niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin ihtiyaç iddiasına dayalı tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir, devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni sayılamaz,henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez, ihtiyacın davanın açıldığı tarihte var olması ve yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - İstanbul BAM, 54. HD., E. 2022/1084 K. 2023/771 T. 18.4.2023
Mezkur ifadelerden anlaşıldığı üzere satın alınan evdeki kiracı nasıl çıkarılır noktasında oluşması gereken şart, belirli kişiler bakımından o yerin konut veya iş yeri olarak kullanılma zorunluluğunun bulunmasıdır.
Satın alınan evdeki kiracının tahliyesi anahtarın fiilen teslimiyle sonuçlanır. Kiracı evi tahliye ettiğini söylemesine rağmen evin anahtarını yeni malike teslim etmediyse kiralananın kullanılmaya devam ettiği varsayılır. Bu sebeple satın alınan evden kiracının tahliyesi sonrasında anahtarın teslim edilmesi ve anahtar teslim tutanağının düzenlenmesi oldukça önemlidir.
Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin ) kabul edilebilmesi için kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir. Anahtarın da kiralayana teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiralayan tarafından kabul edilmemesi yani tahliye tarihinin taraflar arasında çekişme olması halinde, kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü kiracıya aittir.
Kiracı kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa kiralayanın bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır. Anahtarın kiralayanı teslimi hukuki işlemin içerisinde yer alan bir maddi vaka olmakla beraber sözleşmenin feshine yönelik, hukuki sonuç doğurduğundan bunun ispat şekli yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak sureti ile HMK'nın 200 ve 201., maddeleri çerçevesinde değerlendirilmelidir. Yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üstünde ise ve kiralayanın açık muvafakatı yoksa bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delil ile ispatlanabilir, tanık dinlenemez.
Kiralayan anahtarı almaktan kaçınırsa kiracının yapması gereken mahkemeden bu yolda tevdii mahalli tayini isteyip tayin edilecek yere anahtarı teslim etmek ve durumu kiralayana bildirmektir.Kiracının kiralananı iade borcu ancak bu şekilde durumu kiralayana bildirdiği tarihte son bulur, aksi takdirde kiracının kira parasını ödemek de dahil olmak üzere sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri devam eder.(Yargıtay 8.H.D.2017/451 esas -2017/1358 karar)
Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır Bölge Adliye Mahkemesi Kararı - Adana BAM, 5. HD., E. 2018/1778 K. 2020/642 T. 23.9.2020
Yeni Satın Alınan Evdeki Kiracı Nasıl Çıkarılır: Diğer Yöntemler
Satın alınan evdeki kiracının tahliyesi, kiracının başka bir evinin olup olmamasına, kira bedellerini zamanında ödeyip ödememesine ve benzeri diğer tahliye şartlarının varlığına göre değişiklik göstermektedir. Örneğin, kiracının başka bir evinin bulunması halinde tahliye TBK m. 352'ye göre yapılabilecektir. Kiracının kendi evi varsa tahliye prosedürünün işletilmesi, yeni malikin veya ihtiyaç iddiasını dayandıracağı kişilerin aynı bölge içerisinde birden fazla konutunun olması durumunda değerlendirilebilecek bir yöntemdir. En iyi çözüm için mutlaka bir gayrimenkul avukatına danışılmalı ve eldeki seçenekler etraflıca değerlendirilmelidir. Kiracının başka bir evinin bulunmaması halinde ise tahliye diğer tahliye sebeplerine göre yapılabilecektir.
Diğer tahliye sebepleri için: Kiracıyı evden çıkarmak
Satın Alınan Evdeki Kiracının Tahliyesi Ne Zaman Yapılır
Yeni satın alınan evdeki kiracıya yeni malik taşınmazı kazandığı tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye talebi gönderir ve ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren en erken 6 ay sonra tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir. Aynı şekilde süre verilmesine ihtiyaç duyulmadan TBK m. 351/2 gereğince kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile de kiracı evden çıkarılabilmektedir. Yani kira sözleşmesinin süresi 6 aydan önce bitiyorsa bu sürenin sonunda da tahliye davası ikame edilebilir.
Görüldüğü üzere kiracı TBK 351 kapsamında ancak taşınmazın kazanıldığı tarihten itibaren 1 ay içinde gönderilen ihtara binaen, tebliğden itibaren en erken 6 ay sonra açılacak tahliye davası ile veya ihtara gerek olmaksızın doğrudan kira sözleşmesi süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılacak tahliye davası ile çıkarılabilmektedir. Bu noktada ister ihtar prosedürüne uyulsun ister doğrudan sözleşmenin süresinin bitimi beklenilsin her koşulda bir tahliye davası açılması gerekmektedir.
Satın Alınan Evdeki Kiracının Tahliyesi Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Yeni malikin gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davası kira hukukuna özgü bir davadır. Bu sebeple görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ek olarak Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B gereğince 01.09.2023 tarihinden sonra kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar için açılacak davalarda dava şartı arabuluculuk getirilmiştir. Bu nedenle malik, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorundadır. Aksi halde mahkeme davayı usulden reddedecektir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi ile kiracının dava tarihindeki yerleşim yeri mahkemesidir.
Satın Alınan Evdeki Kiracının Tahliyesi Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı (TBK M.355)
TBK m. 355/1'e yeni malik gereksinim amacıyla tahliye davası açarak kiracının tahliyesini sağladığında, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl süreyle eski kiracıdan başka bir kişiye o yeri kiralayamayacaktır. Aksi halde aynı maddenin 3. fıkrasına göre malik, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.
Sıkça Sorulan Sorular
Yeni satın alınan evde kiracı nasıl çıkarılır?
Kullanma zorunluluğunun varlığı halinde malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren 1 ay içinde tahliye talebi göndermeli ve tebliğden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açmalıdır. Kira sözleşmesi daha erken bitiyorsa doğrudan kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile yeni malik kiracıyı çıkarabilecektir.
Satın alınan evde kiracı varsa süreç nasıl işler?
Evin satın alınmasıyla yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olmaktadır. Bu sebeple kiracının o evde oturma hakkı devam etmektedir. Yeni malikin o eve ihtiyacı varsa satın alınan evdeki kiracının tahliyesi dava yoluyla sağlanabilmektedir. Bu noktada bir avukattan destek almak süreci hızlandırabilecektir.
Satın alınan evdeki kiracının tahliyesi için nasıl dava açılır?
Tahliye davası, davalının yerleşim yeri sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ancak kira hukukunda dava şartı arabuluculuk olduğu için dava açmadan önce arabulucuya başvurmak gerekmektedir. Hem arabuluculuk hem de dava sürecinin daha iyi bir şekilde yürütülebilmesi için bir avukattan destek almanız önem arz etmektedir.
Tahliye sonucunda ev sahibi evi başka kişiye kiralarsa ne olur?
Haklı bir sebep olmaksızın kiraladığı takdirde TBK m. 355/3 gereğince eski kiracıya tazminat ödemekle yükümlü olabilecektir.
Satın alınan ev kira sözleşmesi yok nasıl çıkartırım?
Kira sözleşmeleri yazılı veya sözlü olarak kurulabilmektedir. Yazılı kira sözleşmesinin olmadığı durumlarda, yeni malik kiracıya ihtarname çekerek kiraların kendisine ödenmesini ve kiracının evi 6 ay içinde tahliye etmesini isteyebilir. Kiracının verilen sürede kiralananı tahliye etmemesi durumunda satın alınan evden kiracının tahliyesi davasıyla kiracı evden çıkartılır.
Ev satın aldım kiracı çıkmıyor ne yapmalıyım?
Bu durumda, satın alınan evdeki kiracının tahliyesi prosedürü izlenmeli ve mutlaka bir avukattan destek alınmalıdır. Avukatınızla en hızlı ve doğru strateji belirlendikten sonra gerekli adımlar atılmalı ve kiracı tahliye edilmelidir.
SONUÇ
Bu makalede satın alınan evden kiracı nasıl çıkarılır sorusu odağında, kiraya verenin uygulayabileceği yöntemler ve kiracının hakları incelenmiştir. Kanun kiraya verene belirli uygulamaları takip zorunluluğu getirerek yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye hakkının kötüye kullanılmasını önlemeyi hedeflemiştir. Bu sınırlamalardan en önemlileri süre sınırlamalarıdır. Öyle ki bir taşınmazı iktisap eden ve kiracıyı tahliye etmek isteyen yeni malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtarname çekmeli ve kendisinin yeni malik olduğunu ifade ederek taşınmazın tahliyesini istemelidir. Verilecek süre kira sözleşmesi daha önce bitmiyorsa 6 aydır. Kira sözleşmesi daha önce bitiyorsa bu sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye prosedürü uygulanabilmektedir. Hem belirli prosedür ve zaman aralığının olması hem de bir tahliye davasının açılması zaruriyeti sebebi ile yeni malikin mutlaka bir avukatla iletişime geçerek bu işlemleri yürütmesi tahliyenin hızlı ve doğru bir şekilde tamamlanmasını sağlayacaktır.
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
