GİRİŞ
Hızla artan enflasyon, geçmişte belirlenmiş kira bedellerini ve alışılagelmiş kira artış oranlarını gerçeklikten uzak bir konuma getirmiştir. Üstelik 7409 ve 7456 sayılı kanunların kira artış oranlarını gerçek enflasyonun oldukça altında olacak şekilde %25 ile sınırlaması bu sorunları daha da derinleştirmektedir. Bu durum hem kiracılar hem de kiraya verenler açısından sorunlar yaratmakta ve nihayetinde karşılıklı uyuşmazlıkla sonuçlanmaktadır.
Kira tespit davası veya daha teknik bir tanımla kira bedelinin tespiti davası Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenmiştir ve konut ve çatılı iş yeri kira ilişkisinde kiracı, malik ve kiraya veren tarafından açılabilmektedir. Bu yazımızda, kira tespit davasının tanımı, şartları, sonuçları ve sıkça sorulan sorulara yer verilecektir.
Kira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, uygulamada kira bedelinin sözleşmede yazılan tutardan bağımsız olarak hâkim tarafından belirlenmesini sağlayan bir hukuk davasıdır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. Maddesinde "Kira Bedelinin Belirlenmesi" başlığıyla kanunda kendine yer bulmuştur. Anılan maddede "beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir." denilmektedir. Dolayısıyla hâkim çeşitli koşulları göz önünde bulundurarak ve tarafların karşılıklı menfaatini göz önüne alınarak kira bedelini tespit eder.
Kira tespit davasında yetkili mahkeme
Kira tespit davalarında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi ile taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Çünkü bu dava türünde kesin yetki kuralı yoktur. Öte yandan tarafların tacir veya kamu tüzel kişisi olması hâlinde yapılacak yetki sözleşmesi geçerlidir ve taraflarca seçilen yer sulh hukuk mahkemesi de yetkilidir.
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu konu; Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nda Sulh Hukuk Mahkemelerinin Görevi başlıklı 4. Maddede "Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları görürler" şeklinde ifade bulmuştur.
Kira tespit davası şartları
Kira tespit davası şartları sağlandıktan sonra dava açma yoluna gidilebilir. Bunun için gerekli ilk şart kira sözleşmesinin sözlü ya da yazılı olarak geçerli bir şekilde kurulmuş olmasıdır. Öte yandan, yalnızca konut ve çatılı iş yeri için düzenlenen geçerli bir kira sözleşmesi varsa kira tespit davası açılabilmektedir. Bu şartlar dışında aşağıdaki şartlar da aranmaktadır.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
TBK 345'te kira bedelinin belirlenmesi davasının her zaman açılabileceği belirtilmektedir. Ancak uygulamada, sözleşmede belirlenen artış oranından daha yüksek artış yapılmak istenmekte ve bu da ek şartları beraberinde getirmektedir. Kira tespit davasının en önemli şartı süre şartıdır ve sürenin belirlenmesinde kira sözleşmesinin başlangıç tarihi önemli rol oynar. Çünkü TBK 344/3'e göre bedelin hâkim tarafından belirlenmesi isteniyorsa kira tespit davası 5 yıl sonra açılabilmektedir. İlgili maddede "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda... kira bedeli ... hakkaniyete uygun biçimde belirlenir." şeklinde durum açıklanmıştır. Hâkimin hak ve nesafeti gözeterek kira bedelini belirlediği durumlarda, kira tespit davası 5 yıl dolmadıysa mahkemece kabul edilmeyeceği için kira bedelinin düşük kaldığı durumlarda kira bedelinin uyarlanması davası açılmalıdır.
Kira tespit davası ihtar şartı
Kira tespit davası açılabilmesi için gerekli bir diğer şart bildirim şartıdır. Bildirim doğrudan dava açılması veya ihtarname gönderilmesi yoluyla gerçekleştirilebilir. İhtarname, muhataba resmi bir şekilde, yani noter kanalıyla gönderilmelidir. Gönderilen ihtarname yeni dönem için hüküm ifade edecek olup yeni dönemin başlangıcından en az 30 gün önce gönderilmesi gerekmektedir. Aksi hâlde kira tespit davası ihtarname şartı yeni dönem için gerçekleşmemiş olacağından kira bedeli istenilen dönem için tespit edilememiş olacaktır. İlgili konu TBK 345'de şu şekilde düzenlenmiştir: "..., Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar." Dolayısıyla kira sözleşmesinin yenilenmesine az zaman kaldığı durumlarda, bildirimin yeni dönemde geçerli olması için en geç 30 gün önce ihtar çekilmelidir. Ancak bu şekilde kira tespit davası ihtarname şartı gerçekleşecek, aksi durumda 1 yıl sonrası için kira tespit edilmiş olacaktır.
Sözleşme uyarınca kira bedelinin tespiti
TBK 345/3'te "sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur" denilmektedir. Fakat burada belirtilen husus, kira bedelinin sözleşmeye sadık kalınarak belirlenmesidir. Örneğin, geçerli bir sözleşmede %25 artış oranı yazmasına rağmen, kiraya veren %50 artış yapmak istiyorsa kiracı dava açarak bedelin sözleşmeye göre tespit edilmesini talep edebilecektir.
Sıkça Sorulan Sorular
5 yıl geçmeden kira tespit davası açılabilir mi?
Bu soruya göreceli olarak evet cevabı verilebilir. Çünkü kira tespit davası 5 yıl geçmeden açılabilir ise de sözleşmede artış hükmü bulunuyorsa belirlenen tutar bu hükmü geçemeyecektir. Sözleşmede belirlenen tutarla bağlı kalmama durumu, 5 yıldan sonra olabilmektedir.
Kira tespit davası ihtarname şart mı?
Kira tespit davasında ihtarname gönderilmesi tek koşul değildir. İhtarname gönderilmeden dava açılırsa da Türk Borçlar Kanunu'nun aradığı şartlar yerine getirilmiş olacaktır.
Kira tespiti davası ne zaman açılır?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, sözleşmede belirtilen tutardan daha yüksek artış yapılabilmesi için 5 yıl beklenilmelidir.
Kira tespit davası kaç ay sürer?
Kira tespit davası kaç ay sürer gibi bir sorunun cevabını net olarak vermek mümkün değildir. Kira tespit davası bilirkişi raporu gerektiren bir dava olduğundan mahkemelerin iş bitirme süreleri genellikle 1-2 yıl sürmektedir.
Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi?
Kira tespit davası geriye dönük açılamamakta, fakat dava sonucunda belirlenen tutar geriye dönük olarak tahsil edilebilmektedir.
Kira tespit davası neye göre hesaplanır?
Kira tespit davasında tutar, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmektedir. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 2021/5455 Esas, 2021/8864 Karar ve 22.09.2021 karar tarihli emsal kararında "18/11/1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre "hak ve nesafet" ilkesi uyarınca kira parasının tespitine karar verilirken ... emsal kira sözleşmeleri ... dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, ... dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hâkimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir" denilerek kira bedelinin tespit edileceği ifade edilmiştir.
Kira tespit ihtarnamesi ne zaman çekilir?
Kira tespit ihtarnamesi, kira bedelinin tespiti istenen dönemden en az 30 gün önce çekilmelidir. Fakat tebligatın gecikme durumu göz önüne alınarak 1-2 hafta erken davranmak faydalı olacaktır.
Kira tespit davası mahkeme masraflarını kim öder?
Kira tespit davası mahkeme masraflarını başlangıçta davacı öder. Mahkeme sonunda, ödenen tutar kaybeden taraftan tahsil edilir ve davacının davayı kazanması durumunda ödediği miktar kendisine iade edilir.
Kira tespit davası net mi brüt mü?
Kira bedelinin net mi yoksa brüt olarak mı tespit edileceği dava dilekçesinde talep edilmelidir. Hâkim talebe göre karar verecektir.
Kira tespit davası arabuluculuğa tabi mi?
Evet, 7. Yargı Paketi olarak da bilinen 7445 sayılı İcra ve İflas Kanunu İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda düzenlemeler yapılmış ve kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Düzenleme 01.09.2023 tarihinde yürürlüğe gireceğinden bu tarihten sonra açılacak davalarda arabuluculuğa başvurmak zorunludur.
Kira Tespit Davasının Sonucu
Kira tespit davası sonucunda, dava açılan dönem için kira bedeli belirlenmekte ve belirlenen tutar ile fiilen ödenen tutar arasındaki fark için geriye dönük icra takibi yapılabilmektedir. Kira tespit davası şartları sağlandığından dava açmadan önce emin olmak gerekmektedir. Aksi taktirde hak ve zaman kayıpları oluşabilecektir. Kira tespit davalarının uzun sürdüğü ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın giderilemeyeceği düşünülüyorsa kiracıyı evden çıkarmak da bir yöntem olarak düşünülebilir. Kiracıyı tahliye etmek veya kira bedelinin rayice göre düşük kaldığı durumlarda kira tespit davası veya kira uyarlama davası açmak için bir gayrimenkul avukatına danışmak sorunlarınızın hızla çözülmesini sağlayabilir.
Originally published 05 Temmuz 2023
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
