Vietnam: Anwalt In Vietnam Oliver Massmann Wohnraum Und Immobilien

Last Updated: 2 September 2015
Article by Oliver Massmann

Durch die Verabschiedung des neuen Gesetzes zum Immobilienhandel 2014 (LREB) und dem Gesetz zum Wohnraum 2014 (LRH) wird Vietnams Immobilienindustrie eine höhere Nachfrage an Grundstückskäufen und Investitionen in Kürze erwarten dürfen. Die Verabschiedung der beiden Gesetze wird willkommen geheißen, trotzdem sind noch einige Vorbehalte in Bezug auf die Konkurrenzfähigkeit von Immobilienprojekten vorhanden, auf die im Folgenden eingegangen werden wird.

1. Stammkapitalerfordernis

Der dritte Entwurf des Dekrets welches das LREB begleiten wird, sieht eine Änderung bzgl. der Höhe des Stammkapitals vor. Projekte, welche zustimmungsbedürftig sind, benötigen demnach ein Stammkapital von 50 Mrd. VND, nicht zustimmungsbedürftige Projekte nur 20 Mrd. VND.

Für kleinere Projekte könnten jedoch auch schon die 20 Mrd. VND als Mindeststammkapital zu hoch sein und damit eine abschreckende Wirkung auf Investoren haben und somit den Immobilienmarkt negativ beeinflussen. Es sollte in Betracht gezogen werden, dass es sinnvoller wäre, wenn anstelle eines fixen Betrages jeweils ein gewisser Prozentsatz des geplanten Investments gefordert werden würde. Dies würde sowohl sicherstellen, dass nur Unternehmen mit gesicherten finanziellen Ressourcen sich am Immobiliengeschäft beteiligen, als auch das kleinere Projekte nicht an der 20 Mrd. VND Grenze scheitern. Generell wäre es von Vorteil, wenn die 20 Mrd. VND als Mindestkapital nicht auf Immobilienprojekte Anwendung finden würden. Es gibt sogar Immobilientransaktionen bei denen kein hohes Kapital von Nöten ist, wie zum Beispiel, bei der Anmietung und Untervermietung von Räumen/Wohnfläche.

2. Strenge Zeitvorgaben für die Kapitalaufbringung

Gemäß Artikel 48.2 und 74.2 des Unternehmensgesetzes muss innerhalb von 90 Tagen nachdem die Eintragung des Unternehmens beantragt worden ist, das Stammkapital von den Gesellschaftern komplett eingezahlt worden sein. Von dieser Regelung gibt es keine Ausnahme, egal ob es sich um ein Investitionsgeschäft mit viel Kapital handelt oder das Projekt über einen langen Zeitraum geplant ist. Großangelegte Immobilien Projekte sehen sich ernsthaften Problemen gegenüber gestellt, zum einen ist das erforderte Stammkapital zu hoch um es in dieser kurzen Zeitspanne zur Verfügung zu stellen, zum anderen ist es unrealistisch, diese große Summe schon am Anfang einer Investition zur Verfügung zu haben. Das hat zur Folge, dass Kapital nicht effizient genutzt wird und dass der Wettbewerb verlangsamt wird. Die Regierung sollte das Stammkapital in Verbindung mit der Projektgröße und der Projekt Dauer festlegen.

3. Fehlende Übergangsvorschriften

Das neue LREB hat keine Übergangslösung für die Verträge, welche unter dem alten Recht, also vor dem 01. Juli 2015, geschlossen worden sind. Das vierte Entwurf Dekret zum LRH enthält Übergangsvorschriften für Verträge die vor dem 01. Juli 2015 geschlossen wurden. Die Vorschriften richten sich jedoch nicht an alle Vertragsarten, sondern nur auf die Berechnung und Aufzeichnung von Wohnraum, sowie den Gewährleistungszeitraum bzgl. des Wohnraums und der Parkplätze. Die Frage, wie andere Verträge, welche vor dem 01. Juli 2015 unterzeichnet worden sind, behandelt werden sollen bleibt offen. Um jedoch eine gewisse Rechtssicherheit herzustellen, wäre es vernünftig, dass die Verträge, die vor dem 01. Juli 2015 abgeschlossen worden sind auch noch nach dem Recht behandelt werden, dass zu diesem Zeitpunkt galt.

4. Recht auf Eigentumserwerb für Ausländer

Zum ersten Mal ist es, gemäß dem Artikel 161.2(a) LRH, ausländischen natürlichen und juristischen Personen erlaubt Eigentum in Vietnam zu erwerben. Der Erwerb ist jedoch beschränkt auf 30% der Wohnungseinheiten in einem Gebäude oder 250 Häuser in einem Gebiet. Artikel 68.4 des vierten Entwurf Dekret zu LRH limitiert jedoch noch weiter, dass ausländische juristische oder natürliche Personen von max. 10% des gesamten Wohnraums in einem Gebiet Eigentümer sein dürfen. Diese Einschränkung scheint nicht mit dem LRH übereinzustimmen.
Das vierte Entwurf Dekret führt eine weitere Einschränkung ein, während Artikel 159.2 (b) LRH ausländischen natürlichen oder juristischen Personen es nur verbietet sich Häuser innerhalb der nationalen Sicherheits- und Verteidigungsbereiche zu kaufen. Das Entwurf Dekret erweitert dieses Verbot und verbietet es, dass ausländische natürliche oder juristische Personen Eigentum in Gebieten erwerben, in denen Ausländern schon nach dem Gesetz für Aufenthalt und Reise der Aufenthalt beschränkt oder verboten wird.

Um eine gewissen Wettbewerbsfähigkeit des vietnamesischen Immobilienmarktes sicherzustellen, wäre es besser, wenn die Einschränkungen, die das Dekret enthält, entfernt würden.

5. Erstes Mal für ausländische Investoren – aktueller Entwurf schränkt das Recht auf Projektzuschlag ein

Gemäß Artikel 15.1 (d) des Entwurf Dekretes zum LREB, muss das Bewerbungsdossier für den Unternehmenstransfer ein Unternehmens-Registrationszertifikat" beinhalten. Ganz allgemein betrachtet ist dieses Erfordernis weder für einheimische Investoren noch für ausländische Investoren, die bereits in Vietnam tätig sind, ein Hindernis, es kann jedoch zu einem Problem werden für die Investoren und zwar für jene Investoren, die zum ersten Mal in Vietnam Geschäfte machen wollen. Hier wäre empfehlenswert, dass die Regierung dieses Erfordernis für die erstmalige Registrierung herausnimmt.

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