ÖZET
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bir çeşidi olan alt yapı gayrimenkul yatırım ortaklıkları, ülkemizde hali hazırda devam eden mega projeler kapsamında bir ihtiyaç olarak mevzuatımıza dahil olmuştur. Türk mevzuatı ve uygulaması açısından yeni olan bu statü, Türkiye'de hâlihazırda devam eden dev alt yapı projelerinin sermaye piyasaları yoluyla finansmanı ile günden güne önemini arttırmakta ve bu şirket statüsünün hukuki yapısının anlaşılması altyapı yatırımlarına iştirak eden yerli ve yabancı yatırımcılar bakımından önem arz etmektedir.
Çalışmamız iki bölüm olarak yayınlanacak olup, çalışmamızın ilk kısmında Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kuruluş ve dönüşüm süreci hakkında genel çerçeve çizilmeye çalışılacak, ikinci kısmında ise Alt Yapı Gayrimenkul ve nitelikli yatırımcıya arzı konusu üzerinde durulacaktır.
Anahtar Kelimeler:
Gayrimenkul Yatırım Ort klıkları, Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları, Alt Yapı Şirketi, Alt Yapı Hizmetleri, Kuruluş ve Dönüşüm, Nitelikli Yatırımcı, Halka Arz, Kayıtlı Sermaye Sistemi
GİRİŞ
Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları ("GYO") anonim şirket statüsünde olup; gayrimenkul yatırım ortaklıklarının amacı getiri potansiyeli yüksek gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı projelere yatırım yapmak, portföyündeki gayrimenkullerden kira geliri ve gayrimenkul alım satım kazancı elde etmektir1. GYO'lar 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu ("TTK") hükümleri ve Sermaye Piyasası Kurulu ("SPK")'nın düzenlemeleri çerçevesinde kurulmakta veya halihazırda kurulmuş şirketler bu ortaklık yapısına dönüşmektedirler.
Alt Yapı GYO'lar ("AGYO") ise büyük sermayeli alt yapı hizmet ve yatırımlarını işletmek maksadıyla kurulan alt yapı şirketlerinin kuruluş esnasında AGYO olarak yapılanması veya SPK'ya yapılacak olan dönüşüm başvurusu ile AGYO'ya dönüşmeleri neticesinde hukuki varlık kazanmakta olup, GYO'nun bir çeşididirler.
I. ALT YAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARININ GENEL ÇERÇEVESİNİN İNCELEME VE DEĞERLENDİRİLMESİ
1.1. Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Hukuki Yönden İnceleme ve Değerlendirilmesi
AGYO'lar gerek kuruluş gerekse dönüşüm başvurularında 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu ("SPKn.") ve 28.05.2013 tarih ve III-48.1. sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ("Tebliğ")'nin hükümlerine uygun bir biçimde teşekkül etmekte ve bunun akabinde bu Kanun hükümlerine uygun bir biçimde faaliyetlerine devam etmektedirler.
Tebliğ'in 2. maddesinde, Tebliğ'in 6362 sayılı Kanun'un 48. ve 49. maddelerine dayanılarak hazırlandığı belirtilmiştir. 6362 sayılı Kanun'un 48. maddesinde yatırım ortaklıklarının tanımına yer verilmiş olup, bunun yanı sıra yatırım ortaklıklarının faaliyetleriyle ilgili kanun maddesinde belirtilen hususlarda Sermaye Piyasası Kurulu'nun ("Kurul") görüşünün alınması gerektiği ifade edilmiştir.
6362 sayılı Kanun'un 49. maddesinde ise GYO'lara ilişkin özel düzenlemeye yer verilmiş ve GYO'ların kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında, Kurulca portföye alınması uygun görülen varlıkların ayni sermaye olarak konulabileceği, bu varlıkların değerlemesine ilişkin usul ve esasların Kurulca belirleneceği ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları'nın ayni sermaye karşılığı ihraç edecekleri payların Kurulca belirlenen esaslar çerçevesinde halka arz edilebileceği ifade edilmiştir. Tebliğ ise izah edilen iki dayanak madde çerçevesinde, GYO ve AGYO'ların kuruluş ve faaliyet usul ve esaslarını düzenlemektedir.
Gerek GYO'lar gerekse AGYO'lar için dikkate alınması gerekli olan temel mevzuat Tebliğ olup, Tebliğ'de aynı zamanda 6362 sayılı Kanun ve 8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanun ("Yap- İşlet- Devret Kanunu")'a atıfta bulunulmuştur. Tebliğ'de atıfta bulunulan kanunlar çerçevesinde faaliyetlerine devam edecek olan AGYO açısından atıfta bulunulan bu Kanun'un da dikkate alınması gerekmektedir.
6362 sayılı Kanun, GYO ve AGYO'ların tabi olacağı SPK düzenlemelerinin çerçevesini çizmesi bakımından önemli iken, Yap-İşlet-Devret Kanunu ise AGYO statüsüne tabi olması planlanan ve kamu ile ortaklaşa proje takip eden şirketler için büyük önem arz etmektedir.
1.2. Alt Yapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Faaliyet Alanlarının İnceleme ve Değerlendirilmesi
AGYO statüsünün tam olarak anlaşılabilmesi açısından alt yapı yatırım hizmetlerinin ve alt yapı şirketinin mevzuatta nasıl ifade edildiğinin dikkate alınması büyük önem arz etmektedir. Alt yapı hizmetlerinin ana çerçevesi örnekleme yoluyla Tebliğ'de çizilmiştir. Tebliğ'de belirtilen alt yapı hizmetlerinden yola çıkarak aşağıdaki faaliyet alanları alt yapı hizmetleri olarak kabul edilebilir; "10/12/2003 tarihli ve 5018 sayılı Kamu Malî Yönetimi ve Kontrol Kanununda düzenlenen merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen tarım, sulama, madencilik, imalat, enerji, ulaştırma, haberleşme, bilgi teknolojileri, turizm, konut, kültür, kentsel ve kırsal altyapı, belediye hizmetleri, kentsel dönüşüm, çevre, araştırma-geliştirme hizmetleri ile eğitim, sağlık, adalet, güvenlik, genel idare altyapısı ve benzeri yatırım ve hizmetleri ile bu yatırım ve hizmetlere ilişkin projeler".
Alt yapı şirketi ise Tebliğ'in 3. maddesinde ''8/6/1994 tarihli ve 3996 sayılı Bazı Yatırım ve Hizmetlerin Yap-İşlet-Devret Modeli Çerçevesinde Yaptırılması Hakkında Kanunda tanımlanan sermaye şirketi veya yabancı şirketi, altyapı yatırım hizmetlerini ilgili mevzuatta düzenlenen diğer kamu-özel işbirliği veya özelleştirme modelleri çerçevesinde yürütecek şirketi veya merkezi yönetim kapsamındaki kamu idareleri, sosyal güvenlik kurumları, mahalli idareler ve kamu iktisadi teşebbüsleri tarafından yürütülen altyapı yatırım ve hizmetlerini gerçekleştirmek üzere kurulan şirket,'' olarak tanımlanmıştır. Alt yapı hizmeti ve şirketinin tanımından da anlaşılacağı üzere şirketlerin faaliyet alanı genel olarak kamu-özel iş birliği ile yürütülen projelerdir. Nitekim bu alanlarda faaliyet gösteren şirketler AGYO statüsüne ilgi duymaktadırlar.
II. ALT YAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLARININ KURULUŞ VE DÖNÜŞÜM PROSEDÜRÜNÜN İNCELEME VE DEĞERLENDİRİLMESİ
2.1. Kuruluş Başvurusu
Yukarıdaki başlıklarda izah edildiği üzere AGYO'lar, GYO'ların bir alt çeşidi olup, AGYO'lara ilişkin Tebliğ'de bazı özel hükümlere yer verilmiştir. Makalemizin konusu AGYO'lar olduğundan bu başlık altında yalnızca AGYO'ların kuruluş ve dönüşüm prosedürü üzerinde durulacaktır.
AGYO'ların kuruluş ve/veya dönüşüm başvurusuna dair SPK tarafından yapılan inceleme esnasında üzerinde durulan ilk husus, başvuruda bulunan şirketin esas sözleşmesinin SPK mevzuatına uygun olup olmadığı ve bu şirketin kayıtlı sermaye sistemine tabi olup olmadığıdır. AGYO'ların kuruluş esnasında veyahut dönüşüm esnasında Tebliğ'in 6. maddesi gereğince kayıtlı sermaye sistemine geçmiş olması veyahut geçmek üzere SPK'ya başvuruda bulunmuş olması gerekmektedir.
SPK nezdinde yapılacak incelemede üzerinde durulacak bir diğer önemli husus ise kuruluş/ dönüşüm başvurusunda bulunan alt yapı şirketinin unvanında "Yatırım Ortaklığı" ibaresinin yer almasıdır. Başvuruda bulunan şirketin unvanında bu ibareye ver vermesi SPK nezdinde, Tebliğ hükümleri gereğince şart olarak aranmaktadır.
Başvuran şirketin AGYO statüsüne tabi olabilmesi için Tebliğ'de aranan bir diğer koşul ise, ilgili şirketin esas sözleşmesinde ortaklık aktif toplamının asgari %75'inin alt yapı yatırım hizmetlerinden oluşacağının açık bir biçimde taahhüt edilmesi hususudur. Tebliğ'de öngörülen bu şart sınırlayıcı nitelikte olup, bu şartı sağlayamayan şirketlerin AGYO statüsüne geçmeleri mümkün görünmemektedir.
AGYO statüsüne geçmekiçinbaşvurudabulunan şirketlerin sağlaması gerekli olan bir diğer şart ise sermayeye ilişkindir. AGYO şeklinde kurulacak şirketlerin başlangıç sermayesinin, dönüşümde ise mevcut ödenmiş veya çıkarılmış sermayesi ile öz sermayesinin her birinin 100.000.000-TL'den az olmaması öngörülmüştür.
AGYO statüsüne başvuruda bulunan şirketlerin ortakları arasında kamu kurum ve kuruluşu niteliğinde tüzel kişiliklerin bulunması ve bunların şirket sermayesine en az %20 oranında iştiraki halinde açıklanan şartlarda bazı hafifletici düzenlemelere Tebliğ'de yer verilmiştir. Bu durumda başlangıç sermayesi 5.000.000-TL olarak uygulanmaktadır.
2.2. AGYO'ya Ayni Sermaye Konulması
Tebliğ'in 9. maddesinde ayni sermayeye ilişkin detaylı değerlendirmeye yer verilmiş olup, Tebliğ'in bu maddesi gereğince ortaklık kuruluşlarında ve sermaye artırımlarında üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ve gayrimenkule dayalı hakların, TTK'nın 342 ve 343. maddeleri gereğince şirket merkezinin bulunacağı/bulunduğu yerdeki Asliye Ticaret Mahkemesi'nce atanan bilirkişiler tarafından biçilecek değerini gösterir değerleme raporu neticesinde şirkete ayni sermaye olarak getirilebileceği düzenlenmiştir.
Yukarıda belirtilen bu sürece ek olarak AGYO'lar ancak SPK tarafından uygun görülen maddi varlıkları ayni sermaye olarak şirkete getirebileceklerdir.
AGYO'lar tüzel kişilik kazandıktan sonar 10 iş günü içerisinde gayrimenkullerin veyahut gayrimenkule dayalı hakların tapu siciline tescil edilmesi gerekmektedir.
SONUÇ
Sonuç olarak, GYO veyahut AGYO olarak kurulacak veya sonradan bu statüye dönüşecek olan şirketlerin kuruluş veya dönüşüm başvurularında, SPK mevzuatı ve Tebliğ hükümlerine uygun bir biçimde ve SPK tarafından usul ve esasları belirlenen başvuru evraklarını hazırlamaları gerekmektedir. Önemli olan bir diğer nokta ise, şirketlerin kayıtlı sermaye sistemine tabi olup olmadıkları hususudur. Kuruluş ve dönüşüm başvurusu esnasında hazırlanacak olan evrakların SPK'ya ve Tebliğ'e uygunluğu ve kayıtlı sermaye sistemine entegrasyonu sağlamak adına konusunda uzman bir danışman aracılığıyla başvuru sürecinin takip edilmesi büyük önem arz etmektedir.
Footnote
The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.
