Η έννοια των «Εγκλωβισμένων Αγοραστών» έγινε ευρέως γνωστή με την Τροποποίηση του Περί Μεταβιβάσεως και Υποθηκεύσεως Ακινήτων Νόμου (Ν.9/1965) στις 3 Σεπτεμβρίου 2015. Πρόκειται για τη διαδικασία που αποσκοπεί στην μεταβίβαση ακίνητης ιδιοκτησίας, στις περιπτώσεις όπου ο Αγοραστής έχει εκπληρώσει τις συμβατικές του υποχρεώσεις και ο Πωλητής αδυνατεί ή παραλείπει να μεταβιβάσει το ακίνητο επ' ονόματι του, είτε λόγω της ύπαρξης διαφόρων εμπραγμάτων βαρών είτε άλλων νομικών εμποδίων, που βαρύνουν το ακίνητο.

Το γενικότερο πνεύμα του νόμου αφορά την προστασία του αγοραστή και την επίλυση των προβλημάτων που δημιουργήθηκαν λόγων των έκτακτων οικονομικών καταστάσεων του 2013. Σκοπός του Νόμου είναι η ανάπτυξη της οικονομίας διαμέσου της προαγωγής της διαφάνειας στον τομέα της Αγοράς Ακινήτων, αλλά και η ενδυνάμωση των περιουσιακών δικαιωμάτων των πολιτών.

Σύμφωνα με τη σχετική Νομοθεσία, η μεταβίβαση του ακινήτου μπορεί να γίνει αυτεπάγγελτα από τον Διευθυντή του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας (εφεξής θα αναφέρεται ως «ο Διευθυντής»), ή κατόπιν υποβολής αιτήματος των προσώπων που ορίζει ο Νόμος, μεταξύ άλλων, του Αγοραστή ή του Πωλητή.

Για να είναι όμως δυνατή η μεταβίβαση, ο Νομοθέτης έθεσε τις κατωτέρω προϋποθέσεις τις οποίες ο εκάστοτε Αιτητής καθίσταται αναγκαίο να αποδείξει:

Α) Την καταβολή του συνόλου και/ή οποιουδήποτε μέρους του συμφωνημένου τιμήματος πώλησης του επίδικου ακινήτου

Β) Την ύπαρξη σε ισχύ Πωλητηρίου Εγγράφου το οποίο να είχε κατατεθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο μέχρι τις 31/12/2014. Σε περίπτωση που δεν είναι κατατεθειμένο το Πωλητήριο Έγγραφο ο Αιτητής δύναται να καταχωρήσει σχετική Αίτηση στο Δικαστήριο προς εξασφάλιση Διατάγματος που να του επιτρέπει την κατάθεση.

Γ) Την ύπαρξη ξεχωριστού τίτλου εγγραφής και την ολοκλήρωση των οικοδομικών και/ή κατασκευαστικών εργασιών επί του ακινήτου.

Δ) Την καταβολή των Φόρων και τελών σε σχέση με το επίδικο ακίνητο.

Εάν ικανοποιούνται οι ως άνω προϋποθέσεις τότε οι Αιτητές δύνανται να προχωρήσουν με την κατάθεση Αίτησης Εγκλωβισμένων Αγοραστών (ΑΕΑ) στο κατά τόπο Επαρχιακό Κτηματολογικό Γραφείο και να προσκομίσουν όλα τα απαραίτητα στοιχεία και αποδείξεις.

Σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμου ο Διευθυντής έχει την υποχρέωση να γνωστοποιήσει μέσω γραπτής Ειδοποίησης καθορισμένου τύπου, η οποία είναι αναγκαίο να επιδοθεί στον Αγοραστή, στον Πωλητή, στον Ενυπόθηκο Δανειστή και σε οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, την πρόθεσή του να προβεί στη μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή.

Περαιτέρω με την εν λόγω ειδοποίηση ενημερώνονται όλοι οι ενδιαφερόμενοι ότι έχουν το δικαίωμα να υποβάλουν ένσταση, εντός 45 ημερών από την ημερομηνία παραλαβής της εν λόγω ειδοποίησης, στον Διευθυντή εφόσον ικανοποιείται ένας εκ των κατωτέρω λόγων:

(α) Ότι δεν εκπληρώθηκαν πλήρως οι συμβατικές υποχρεώσεις του αγοραστή έναντι του πωλητή, ή

(β) Ότι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή είναι άκυρη και/ή έχει τερματιστεί δυνάμει διατάγματος Δικαστηρίου

Σε περίπτωση μη υποβολής ένστασης ή απόρριψης υποβληθείσας ένστασης λόγω μη τεκμηρίωσης της, ο Διευθυντής θα προβεί σε απαλλαγή, εξάλειψη ή ακύρωση της υποθήκης ή του εμπράγματου βάρους και σε μεταβίβαση του ακινήτου επ' ονόματι του αγοραστή.

Ο Πωλητής, ο Ενυπόθηκος Δανειστής και οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, δύναται να αιτηθεί όπως η υποθήκη, το εμπράγματο βάρος ή η απαγόρευση μεταφερθεί σε άλλη ακίνητη ιδιοκτησία του ίδιου του Πωλητή, αντί της απαλλαγής, εξάλειψης ή ακύρωσης της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης.

Νοείται ότι, ο Διευθυντής προβαίνει στην εξέταση της αίτησης και νοουμένου ότι τεκμηριώνεται ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, προχωρεί σε μεταφορά της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης στην ιδιοκτησία αυτή.

Ο Διευθυντής σε περίπτωση κατά την οποία ο πωλητής δεν είναι ιδιοκτήτης άλλης ακίνητης ιδιοκτησίας, αποδέχεται αίτηση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης από τον ενυπόθηκο δανειστή ή από οποιοδήποτε πρόσωπο προς όφελος του οποίου επενεργεί εμπράγματο βάρος ή απαγόρευση, σύμφωνα με Κανονισμούς, στην ακίνητη ιδιοκτησία Νομικών προσώπων τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία, ή σε φυσικά πρόσωπα τα οποία έχουν εγγυηθεί τις υποχρεώσεις του πωλητή σε σχέση με την ακίνητη ιδιοκτησία και κατά το χρόνο της υπογραφής της σύμβασης ενεργούσαν ως διοικητικοί σύμβουλοι του πωλητή ή κατείχαν ποσοστό πέραν του δέκα τοις εκατό (10%) του μετοχικού κεφαλαίου του πωλητή.

Παράλληλα, σε περίπτωση μεταφοράς της υποθήκης, του εμπράγματου βάρους ή της απαγόρευσης σε ακίνητη ιδιοκτησία προσώπου σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην ως άνω παράγραφο, το εν λόγω πρόσωπο αποκτά για τους σκοπούς του παρόντος Νόμου, την ιδιότητα του ενυπόθηκου οφειλέτη και η ευθύνη του περιορίζεται στο ποσό το οποίο αντιστοιχεί στην ευθύνη που απορρέει από τη σχετική σύμβαση εγγύησης.

Τέλος, ο Διευθυντής σε περίπτωση που κρίνει ότι μια υποβληθείσα ένσταση είναι τεκμηριωμένη δεν προβαίνει σε μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας επ' ονόματι του αγοραστή.

Οι συγκεκριμένες τροποποιήσεις του Νόμου έχουν συμβάλει θετικά στην μεταβίβαση πολλών ακινήτων και στον «απεγκλωβισμό» πολλών αγοραστών οι οποίοι είχαν εκπληρώσει τις συμβατικές τους υποχρεώσεις και δεν μπορούσαν να αποκτήσουν Πιστοποιητικό Εγγραφής στο όνομά τους. Από την αντίπερα όχθη διίστανται οι απόψεις αναφορικά με τη Συνταγματικότητα ή όχι του Νόμου γεγονός που φαίνεται και από τις αντικρουόμενες αποφάσεις των Επαρχιακών Δικαστηρίων. Ωστόσο ο Νόμος συνεχίζει να εφαρμόζεται κανονικά και παράλληλα τροχοδρομούνται από την Βουλή νέα Νομοσχέδια για τροποποίηση των εν λόγω Διατάξεων προς διασφάλιση των συμφερόντων όλων των εμπλεκόμενων μερών.

The content of this article is intended to provide a general guide to the subject matter. Specialist advice should be sought about your specific circumstances.