Canada: Le tribunal étudie les critères d'application de l'article 96 LFI dans le cadre d'une opération prétendument sous-évaluée.

Dans cette affaire, le syndic demande au tribunal de déclarer sous-évaluée au sens de l'article 96 L.F.I. le transfert par le failli Ortner d'un immeuble à son créancier Samprêt Plus inc. le 7 février 2013.

L'immeuble acquis en 2000 au coût de 450 000 $ est grevé d'une hypothèque de premier rang de 350 000 $ en faveur de la banque CIBC.

Dès 2007, Ortner rencontre des difficultés financières. Éprouvant un urgent besoin de fonds, il se tourne en 2010 vers Samprêt Plus inc. qui Suvre dans le financement et dans l'immobilier. Ortner lui consent une garantie de second rang de 500 000 $  à l'encontre de son immeuble, dont la valeur est désormais évaluée par la municipalité à
1 012 000 $.

En juin 2012, Ortner excède la marge de crédit accordée, ce qui amène Samprêt à publier et signifier un préavis d'exercice de son recours hypothécaire de prise en paiement le 27 juillet 2012 . À l'expiration du délai de soixante jours accordé par Samprêt, Ortner se retrouve en défaut de paiement tant à l'égard de la banque CIBC que de Samprêt.

Cette dernière agit dès le 1er novembre 2012 pour faire valoir ses droits hypothécaires. Ortner n'étant pas en mesure d'assumer sa dette hypothécaire, les parties en viennent à une entente entérinée par jugement stipulant le délaissement volontaire et la rétrocession de l'immeuble en question au profit de Samprêt. L'entente convient aussi d'un bail permettant à Samprêt de louer l'immeuble à Ortner et son épouse pour une durée de dix-huit mois.

Les parties se conforment au jugement le 7 février 2013 aux termes d'un acte notarié dûment publié au registre foncier. Ortner fait officiellement faillite le 21 mai 2013.

Le syndic est d'avis que le transfert de l'immeuble en faveur de Samprêt est en fait une dation en paiement et non une prise en paiement antérieure à la faillite, ce qui en ferait une opération sous-évaluée au sens de l'article 96 LFI considérant la valeur de l'immeuble s'élevant à 1 449 000 $ et la valeur des sûretés qui le grèvent correspondant à 411 000 $.

De l'avis du tribunal, le syndic ne peut considérer le transfert de l'immeuble sans tenir compte du contexte et des évènements juridiques dont il est la résultante. En l'espèce, le syndic ne dispose d'aucun recours à l'encontre de ce transfert puisqu'il est survenu dans le cadre de l'exercice des droits hypothécaires par le créancier Samprêt qui s'est vu octroyer cette garantie plus de 30 mois avant la faillite de Ortner.

C'est à l'époque du prêt et de l'octroi de la garantie en juillet 2010 qu'il faut se placer pour évaluer la validité du recours entrepris ainsi que la contrepartie reçue et non au moment de l'exécution de la garantie découlant d'un jugement final qui, d'autant plus, a force de chose jugée.

De plus, afin d'évaluer la justesse de la contrepartie consentie, il faut tenir compte de la valeur de l'immeuble au moment où la garantie a été accordée, soit 1 012 000 $ et non de la valeur actuelle de l'immeuble selon l'évaluation municipale. Dans ce contexte, la garantie à Samprêt est tout à fait acceptable de l'avis de la Cour, considérant l'hypothèque de 350 000$ détenue par CIBC et le respect des formalités du Code civil et de la LFI. D'ailleurs, la Cour précise qu'elle en viendrait à la même conclusion dans l'hypothèse où Ortner aurait  été insolvable au moment d'accorder la sûreté.

Enfin, en ce qui a trait à la location aux débiteurs de l'immeuble, le tribunal précise que cette situation n'affecte ni la nature du délaissement juridique survenu ni le statut de propriétaire de Samprêt qui peut, à ce titre, jouir et transiger librement à l'égard de son immeuble.

Le tribunal a donc rejeté le recours du syndic selon l'article 96 LFI.

Ortner (Syndic de) 2015 QCCS 1162 (26 mars 2015);